اصول قوانین املاکی برای بستن قرار داد چیست؟

19 اردیبهشت 1403

دانستن اصول قوانین املاکی برای بستن قرار داد، برای کسانی که به تازگی شروع به کار کرده اند، بسیار مهم و حیاتی است. ما در این مقاله تمام شرایط و نکات مهم قوانین املاک را در اختیارتان قرار می دهیم.

به گزارش بانک اول اصول قوانین املاکی برای بستن قرار داد، معمولا ثابت است. مگر اینکه نیاز به تغییرات مهمی باشد. کسانی که می خواهند کار املاکی انجام بدهند در ابتدا لازم است که این قوانین را بدانند. همچنین کسانی که به دنبال خرید و فروش خانه خود هستند، اگر از این قوانین اطلاعی نداشته باشند به مشکل می خورند.

معرفی اصول قوانین املاکی برای بستن قرار داد

انعقاد قراردادهای ملکی جزئیات و نکات خاصی به همراه دارد که بی‌توجهی به آنها ممکن است مشکل‌ساز باشد. اطلاع از این نکات و قواعد حقوقی، از ملزومات کاری هر مشاور املاک است. در این نوشتار سعی داریم مروری کلی داشته باشیم بر نکاتی که هر مشاور در زمان تنظیم قرارداد باید در نظر داشته باشد.

اولین نکته در اصول قوانین املاکی

این اصول بیش از پیش برای مشاورین املاک و عموم برای قراداد نویسی حائز اهمیت می باشد.

قانون قرارداد در اموال غیر منقول

در این قرار داد ابتدا نام و نام خانوادگی دو طرف نوشته می شود.
ثبت اثر انگشت و تاریخ دقیق ثبت قرار داد نویسی
توافق کردن دو طرف بر سر متن قرار داد و تغییر ندادن متن
مندرجات قرار داد باید به صورت کامل و واضح باشد
قرار داد باید تا حد امکان بدون خط خوردگی باشد.

نکات مهم در نوشتن سند رسمی:

مورد معامله سند رسمی دارد نام مالک در قسمت فروشنده قید شود و اگر به عنوان مثال: (علی) مالک رسمی است و (سعید) با وکالتی که از وی دارد قصد انجام معامله را دارد قید کنید: «فروشنده محمد با وکالت علی به موجب وکالت نامه رسمی شماره فلان نتظیم شده در دفتر اسناد رسمی به شماره فلان تهران»
در صورتی که مورد معامله جزء ماترک باشد با مطالبه و رویت اصلی و کپی گواهی انحصار وراثت، بررسی نمایید که چه کساین جزء وراث هستند و حق انجام دادن معامله را دارند.
علامه بر آن در زمان تنظیم سند رسمی، ارائه گواهینامه ی واریز مالیات بر ارث ضرورت دارد. در صورت تعدد مالکان، میزان سهم هر یک دقیقا مشخص گردد.
در صورت تعدد خریداران، میزان مشارکت هر یک مشخص گردد. مثلا: بالمناصفه یا بالسویه و..

اصول قوانین املاکی در خرید خانه و زمین

در تعریف مورد معامله باید زمین و باغ و باغچه از واحد شمارش (قطعه) برای آپارتمان، از واحد شمارش دستگاه و برای خانه و مغازه، از واحد شمارش (باب) استفاده نمایید.
متراز ملک باید کاملا دقیق بدون هیچ تغییری ثبت شود. برای املاک در حال ساخت که متراز به صورت دقیق منشخص نیست از روی جواز می توانید تعیین کنید.
تمامی متعلقات ملک که می توان آن ها را جابه جا کرد، مانند(مثل آبگرمکن، کابینت، کمد دیواری، کولر آبی یا گازی و…) باید به صورت کامل و خوانا در قسمت توضیحات ثبت شود.
شماره متراژ انباری، پارکینگ، کاملا مشخص شود تمامی موارد و جزئیات مربوط به آن را به شکلی واضح در قسمت توضیحات ثبت گردد. شماره طبقه ملک باید مطابقت با سند ذکر گردد و نباید به‌صورت رؤیتی (از طریق مشاهده) باشد.
باید در قسمت توضیحات هم از طرف خریدار و هم از طرف فروشنده (هر دو طرف معامله)، میزان ضرر فسخ قرارداد به روشنی نوشته شود.
پرداخت‌های خود را از طریق چک انجام داده و از نوشتن کلمه حامل در متن چک کاملا خود داری کنید و باید ذکر شود که چک فاقد قلم‌ خوردگی است.

نکات مهم در اصول قوانین املاکی

کار املاکی نیازمند تجربه و دقت بالا است که شما باید علاوه بر دانستن این قوانین تجربه کافی را به دست آوردید. در این قسمت نکات مهم را برای شما خواهیم گفت:

پیش‌نویس تهیه کنید

از جمله اصول قوانین املاکی که مهم است به پیش نویس می توان اشاره کرد. قرارداد ملکی از هرنوع آن بار حقوقی دارد و بعد از معامله در صورت بروز مشکل در میان طرفین قرارداد می‌تواند مورد استناد قرار بگیرد.

قبل از اینکه قرار داد را به صورت رسمی بخواهید ثبت کنید بهتر است که یک پیش نویس داشته باشید تا آن را به طور کامل با طرفین خود مرور کنید.

طرفین معامله

طرفین هر معامله می‌توانند از اشخاص حقیقی و حقوقی باشند. اگر یکی از طرفین معامله شخصیت حقوقی باشد باید در تنظیم قرارداد حساسیت بیشتری به خرج دهیم.

مواردی مثل اساسنامه، نوع فعالیت، شخص صاحب امضا، نمایندگان قانونی، بخشنامه‌های ضمیمه شده در شیوه‌نامه‌ها که آخرین تغییرات واحد خصوصی یا دولتی را نمایش می‌دهد، جواز فعالیت، نامه اداره مالیات و … از مهم‌ترین اسنادی هستند که در معامله با شخص حقوقی پیش از انعقاد قرارداد بایستی مورد توجه قرار دهیم.

در صورت عدم وجود یکی از طرفین چه کنیم؟

اگر فروشنده یا مالک اصلی در حین معامله حضور ندارد تنها نماینده قانونی مالک و یا قیم می‌تواند به جای او در معامله حضور داشته باشد.

نحوه پرداخت مبلغ در املاکی

مهعمولا شما زمانی که می خواهید قرار داد را بنویسید باید یک سوم مبلغ را پرداخت کنید. همچنین یک سوم مبلغ برای زمان تحویل ملک است. یک سوم باقی مانده هم برای زمانی است که ثیت سند انام می شود.

ممکن است پرداخت مبلغ برای خرید یا اجاره تحت شرایط دیگری انجام شود. این شرایط هرچه باشد در متن قرارداد باید ذکر شود.

امضا کردن هر دو دوطرف

قرارداد بایستی به امضای تمامی طرفین معامله برسد و از لحاظ قانونی امضای معتبر بایستی حتما با کدملی صاحب امضا و درج تاریخ همراه باشد. همچنین در انتخاب شاهدین برای معامله بایستی افرادی انتخاب شوند که ذی‌نفع نیستند. امضای شاهدین هم باید پای تمامی برگه‌های قرارداد باشد.

قوانینی که عقد را باطل می کند

اگر در اصول قوانین املاکی این موارد را رعایت نکنید عقد شما باطل خواهد شد. اگر در قراردادی شرط فسخ ذکر شده باشد ولی برای اعمال حق مدتی تعیین نشده باشد، هم شر و هم قرارداد باطل است.

اگر در قرار داد شرطی داشته باشیم که خلاف عقد و عرف قانونی باشد، خود به خود باطل می شود. با این حال شرط غیر مقدور اگرچه خود باطل است ولی عقد را باطل نخواهد کرد.

همچنین شرطی که فاقد نفع و فایده باشد نیز باطل است ولی عقد را باطل نخواهد کرد.

تنظیم شروط بایستی کامل و با جزییات صورت گیرد و همچنین مشاورین املاک بایستی نسبت به شروط معامله و بارحقوقی آنها اشراف کافی داشته باشند چرا که در صورت ختلاف میان طرفین معامله، نهاد قضایی یا شورای حل اختلاف بیش از هرچیز قرارداد را بر محوریت شروط ذکر شده بررسی خواهد کرد و بیش از هر چیز شروط تعیین کننده خواهند بود.