نحوه تعیین سقف قیمت اجاره /اگر سقف قیمت رعایت نشود!

 از سال ۱۳۹۹ تاکنون هر سال شاخص سقف افزایش قیمت در بازار اجاره تعیین شده؛ اما ضمانت اجرایی آن به‌قدری پایین بود که در بهترین حالت می‌توانست از صدور حکم تخلیه مستأجران متعهد آسیب‌پذیر جلوگیری کند؛ اما در قانون «ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها»، ضمن اینکه فرمول تعیین سقف افزایش قیمت اجاره تغییر کرده و برای کل کشور یا کل مناطق یک استان یکسان نیست، ضمانت اجرای آن نیز تا حدی تقویت شده است.

نحوه تعیین سقف قیمت اجاره

بر اساس ماده7 قانون «ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها»   به ماجرای تعیین سقف قیمت اجاره و شیوه‌نامه اجرای آن اختصاص دارد. بر اساس این ماده‌قانونی، در استان‌هایی که نرخ تورم عمومی سالانه منتهی به اسفندماه بر اساس اعلام مرکز آمار ایران، بیشتر از ۳۰ درصد باشد، شورای عالی مسکن در صورت وجود مصلحت ملزمه با پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی مکلف است نسبت به تعیین سقف حداکثر افزایش درصد اجاره‌بها و قرض‌الحسنه مربوط به آن در شهرهای بالای صد هزار نفر جمعیت و شهرهای جدید آن استان در هر یک از شهرهای مربوط به میزان ۵۰ تا ۱۰۰ درصد تورم عمومی سالانه اقدام کند.

در سال جاری به‌واسطه اینکه تورم عمومی همه استان‌ها در پایان سال ۱۴۰۲ بالای ۳۰ درصد بوده، باید برای همه شهرهای کشور شاخص سقف افزایش قیمت اجاره تعیین شود و این مسئله در دستور کار شورای عالی کار قرار دارد.

مبانی اعمال سقف قیمت اجاره

ملاک اعمال نرخ اجاره برای تمدید یا قرارداد جدید واحدهای استیجاری که در سال قبل دارای قرارداد اجاره رسمی دارای کد رهگیری بوده‌اند، قیمت‌های درج شده در قرارداد قبلی است و در مورد واحدهای مسکونی فاقد رهگیری اجاره در یک سال منتهی به زمان انعقاد قرارداد اجاره جدید، میزان اجاره‌بها حداکثر معادل اجاره‌بهای کشف شده در سامانه جدید وزارت راه و شهرسازی (در حال راه‌اندازی) یا حداکثر ۱۰ درصد بیشتر از اجاره جدول املاک مشابه در سازمان امور مالیاتی (موضوع ماده ۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم (هرکدام که بیشتر باشد) تعیین می‌شود و تا زمان راه‌اندازی سامانه وزارت راه و شهرسازی، مبنای تعیین اجاره‌بها همان جدول املاک مشابه خواهد بود. البته طرفیت قرارداد این اختیار را دارند که در نرخ‌های کمتر از جدول مورد اشاره نیز توافق کنند.

اگر سقف قیمت رعایت نشود!

در صورت عدم رعایت نرخ افزایش اجاره‌بهای سالانه اعلامی ماده ۷ قانون ساماندهی توسط موجر، مستأجر می‌تواند تا پنج سال بعد از انعقاد قرارداد شکایت خود را ثبت کند و در صورت احراز تخلف توسط مرجع صالح، صاحب‌خانه علاوه بر اینکه مکلف به بازپرداخت مبالغ اضافه به مستأجر و رعایت حداکثر نرخ مجاز خواهد بود، باید جریمه‌ای معادل سه برابر مبلغ غیرمجاز افزایش اجاره‌بهای یک ماه (اعم از اجاره و اجاره بدل از رهن) را به‌عنوان جریمه به صندوق ملی مسکن واریز کند.

تنبیه دیگر موجران متخلف این است که بعد از اثبات تخلف، برای آن ملک مشمول تخفیف‌ها و معافیت‌های مالیاتی موضوع تبصره ۱۱ ماده ۵۳ قانون مالیات‌های مستقیم نخواهند بود و باید مالیات بر اجاره این ملک را تمام و کمال پرداخت کنند.

تکلیف بنگاه‌های مشاور املاک

ماده ۷ قانون ساماندهی بنگاه‌های مشاور املاک را موظف کرده است در انعقاد قراردادهای اجاره املاک مسکونی، اسناد ملک مورد اجاره ازجمله اجاره‌نامه دو سال گذشته را بررسی کنند و در صورت عدم رعایت سقف یا عدم ارائه اسناد توسط موجران، این قراردادها را از طریق سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور به سازمان امور مالیاتی کشور ارسال کنند.

درصورتی‌که مشاوران املاک از این وظیفه قانونی تخلف کنند، توسط شعب سازمان تعزیرات حکومتی در مرتبه نخست به جریمه نقدی معادل سه برابر حق‌الزحمه دریافتی، در مرتبه دوم به محرومیت به مدت ۶ ماه و جریمه نقدی معادل چهار برابر حق‌الزحمه دریافتی و در مرتبه سوم به محرومیت به مدت یک سال و جریمه نقدی معادل ۶ برابر حق‌الزحمه دریافتی و در مرتبه چهارم به محرومیت دائم از اشتغال در صنف مشاور املاک محکوم می‌شوند.

حق کمیسیون سیستمی شد

بر اساس تبصره ۳ ماده ۷ قانون ساماندهی، حق‌الزحمه هر یک از خدمات مشاوران املاک توسط سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور محاسبه می و در قراردادها و مبایعه‌نامه‌ها درج خواهد شد و مشاوران املاک موظف‌اند حق‌الزحمه را حداکثر تا مبلغ محاسبه شده توسط این سامانه به‌وسیله دستگاه‌های کارت‌خوان متصل به سازمان امور مالیاتی دریافت کنند.