مقصد جدید سرمایه‎‌گذاران بورس؛ طلا یا مسکن؟

، تغییر جهت سرمایه‌ها از بازار سهام به سمت بازار مسکن، علاوه بر اینکه به شرایط تجربه‌شده در بورس تهران طی ماه‌های اخیر وابسته است، به «شرایط فعلی» بازار ملک نیز بستگی زیاد دارد و در عین حال موقعیت فعلی و آتی دیگر بازارهای دارایی نیز در این معادله چندمجهولی فاکتور مهم محسوب می‌شود.

بازار مسکن، زمستان سال گذشته، 2ماه نسبتا داغ را تجربه کرد ولی در اسفند دمای معاملاتی آن به شدت پایین آمد. در آن 2ماه «قدرت طلایی» خریداران مسکن به کمک آنها آمد؛ به‌طوری‌که 2گروه تقاضای خرید آپارتمان در تهران و دیگر شهرها به پشتوانه «افزایش تا سه رقمی ارزش سکه و طلایی که به عنوان سرمایه در اختیار داشتند»، به سمت تبدیل دارایی به مسکن اقدام کردند.

بازار مسکن شاهد رشد محسوس قیمت‌ها نیز هست تا جایی که آمار دولت، نرخ رشد قیمت قطعی از 9 اسفند تاکنون را حدود 12درصد اعلام می‌کند؛ اما سطح قیمت‌ فروشنده‌ها رشد خیلی بیش‌از این رقم را نشان می‌دهد.

سناریوی محتمل بورسی برای بازار مسکن، «شارژ معاملات اما به صورت غیرهیجانی» از سمت تقاضای خرید خواهد بود. «حجم بالای بودجه مورد نیاز برای خرید آپارتمان» و «سبقت سطح قیمت مسکن از 80 روز پیش تاکنون» از مهم‌ترین دلایل این موضوع است. امروز نقدینگی مورد نیاز برای خرید آپارتمان در سطح متوسط شهر تهران بالای 10‌میلیارد تومان برآورد می‌شود؛ این در حالی است که بخش قابل‌توجهی از سهامداران خرد، ارزش دارایی‌شان حدود یک‌میلیارد تومان یا کمتر تخمین زده می‌شود.

برخی کارشناسان معتقدند، کابوس نقدشوندگی سرمایه که طی هفته‌های گذشته سهامداران داشتند باعث خواهد شد آنهایی که قصد تبدیل دارایی دارند به سمت بازار طلا و سکه حرکت کنند. چون طلا نقدشوندگی بالایی دارد و چشم‌انداز طلای جهانی نیز به صورت مشروط برحسب آینده جنگ در خاورمیانه، مثبت پیش‌بینی شده است.

عامل دیگر که سناریوی «ورود نه چندان قوی نقدینگی از مبدا بازار سهام به سمت مسکن» را پشتیبانی می‌کند، ریسک‌های سنتی ملک در برابر جنگ است. این نااطمینانی، بر «خریدهای سرمایه‌ای» ملک اثر کاهنده دارد.

تجربه زمستان سال گذشته در بازار خرید مصرفی نشان داد، «خانه‌اولی‌ها» توانستند از سرمایه‌های رشد‌کرده خود برای صاحب‌‌خانه شدن، پیش‌از رشد قیمت‌ها، بهره ببرند. اکنون نیز چنانچه خانه‌اولی‌های مستقر در بورس‌ پس‌از بازگشایی با سرمایه‌ای معادل «قدرت خرید یک واحد مسکونی کوچک متراژ و نه چندان نوساز» روبه‌رو شوند، احتمال خیلی زیاد «درنگ» نخواهند کرد و برای صاحب‌خانه شدن اقدام می‌کنند.

عمده تحلیل صاحب‌نظران اقتصاد مسکن و آشنا به رفتار سهامداران در جهتی است که مشخص می‌کند، بازار مسکن «مقصد اول» بورسی‌های مصمم به خروج از این بازار نیست. کارشناسان معتقدند با توجه به بازدهی صندوق‌های درآمد ثابت و طلا و همچنین ویژگی نقدشوندگی آنها، انتظار می‌رود قسمتی از سرمایه‌های بورسی به سمت طلا و درآمد ثابت‌ها برود و پول کمتری وارد بازار ملک شود و بازار مسکن بیشتر شاهد «تحرک نسبی» خواهد بود تا یک جهش هیجانی در معاملات.