نکات مهم حقوقی، در خرید ملک

به گزارش بانک اول قرارداد‌های مربوط به خرید و فروش ملک اعم از مسکونی، تجاری یا زمین از جمله مهمترین قرارداد‌هایی هستند که افراد ممکن است در طول عمر خود آن را تجربه کنند.

بسیاری از افراد نمی‌دانند در هنگام خرید و فروش ملک باید به چه نکات و موارد مهمی توجه کنند و متاسفانه دچار مشکلات غیرقابل جبرانی می‌شوند. به همین منظور طرفین معامله (خریدار و فروشنده) باید در زمان خرید ملک اطلاعات کافی درباره نکات مهم و حقوقی اولیه این نوع قرارداد‌ها داشته باشند تا پس از انجام معامله با مشکلی مواجه نشوند.

شناسایی کامل فروشنده و حصول اطمینان از مالکیت وی

خریدار در قدم اول باید مدارک شناسایی فروشنده یا امضاکنندگان قرارداد را به طور دقیق بررسی کند.

دارابودن اختیار فروش ملک توسط فروشنده

در صورتی که خود مالک در زمان امضای قرارداد نباشد و وکیل، ولی یا قیم مالک به جای او حضور داشته باشد، خریدار باید دلایلی را که نشان‌دهنده سمت آنها در قرارداد است را بررسی کند و مشخص شود آیا حدود اختیارات وکیل در وکالت‌نامه شامل حق فروش و گرفتن بهای معامله می‌شود یا نمی‌شود. 

امضا قرارداد توسط هریک از افراد درصورت تعدد مالکان یا فروشندگان

در صورت تعدد مالکین حتماً باید همه آنها ذیل قرارداد را به نسبت سهم خود امضا کنند، مگر اینکه یکی یا برخی از آنها از جانب سایرین وکالت داشته باشند. این مسئله بیش‌تر در مورد املاک وراثی مصداق پیدا می‌کند. همچنین در خصوص املاک وراثی خریدار باید گواهی انحصار وراثت را مشاهده و نیز هویت وراث را احراز کند، فتوکپی برابر اصل آن را نیز از فروشنده بگیرد و تسویه حساب مالیات بر ارث را نیز ملاحظه کند.

ذکر مشخصات دقیق همه وراث در صورت معامله املاک ورثه‌ای

در معامله املاک ورثه‌ای باید مشخصات دقیق تمام ورثه یا موکلین آنها با اطلاعات ملک و گواهی انحصار وراثت تطبیق داده شود. همچنین معامله این‌گونه املاک جز با حضور و موافقت تمامی وراث امکان پذیر نیست و در صورت مخالفت حتی یک نفر معامله واقع نمی‌شود. اگر یک نفر از مالکین از طرف بقیه آنها وکالت شرکت در معامله را داشته باشد، تنها حضور و امضای او کفایت می‌کند.

بررسی ممنوع‌المعامله نبودن طرفین معامله

نکته مهم دیگر ممنوع‌المعامله نبودن طرفین معامله است. اشخاص ممنوع‌المعامله اشخاصی هستند که قانون‌گذار آن‎ها را از انجام معامله یا مداخله در اموال خود به‌‎طور کلی یا نسبت به مورد خاصی منع کرده است.

اشخاص ممنوع‌المعامله به سه دسته تقسیم می‌شوند:

• محجورین (صغیر، غیر رشید و مجنون)
• تجار ورشکسته
• محکومین دادگاه‌ها (این افراد از سوی مراجع قضایی به سبب ارتکاب جرایم و یا بدهی یا ممنوعیت‌های قانونی دیگر به‌طور کلی ممنوع المعامله و در مواردی برخی از اموال آنها توقیف می‌شود و تا زمانی‌که از آنها رفع ممنوعیت نشود، حق انجام معامله در رابطه با املاک و دیگر دارایی خود را به‌خصوص در دفاتر اسناد رسمی نخواهند داشت).

چگونه می‌توان از ممنوع‌المعامله بودن یک شخص اطلاع پیدا کرد؟

جهت استعلام نسبت به وضعیت ممنوع‌المعامله بودن افراد می‌توانید از طریق دفاتر ثبت اسناد کشور و معاونت قضایی دادستانی کل کشور و ادارات ثبت اسناد و املاک اقدام کنید.

همچنین برای انجام استعلام ممنوع‌المعامله نبودن اشخاص به‌صورت آنلاین می‌توانید، با استفاده از امکان استعلام اعتبار معاملاتی افراد و پرداخت هزینه استعلام، به سادگی می‌توانید از وضعیت ممنوع‌المعامله بودن شخص موردنظر و محجوریت و اعسار و محکومیت‌های مالی وی اطلاع پیدا کنید.

بنابراین پیشنهاد می‌شود قبل از انجام هرگونه معامله به منظور جلوگیری از بروز مشکلات بعدی نسبت به این موضوع کسب اطلاع کنید.

بررسی وضعیت سند ملک؛ توقیف یا در رهن نبودن ملک

مورد بعدی اطلاع کامل از شرایط ملک و وضعیت سند مورد معامله از طریق انجام استعلامات ضروری برای خرید ملک است. اسناد ملکی دارای اقسام متفاوت با قوانین ثبتی مختص به خود هستند؛ بنابراین خریدار پیش از عقد قرارداد باید از نوع و وضعیت سند مطلع شوند. اگر نکته مبهمی در مورد وضعیت سند مالکیت مشاهده کردید، می‌توانید با استفاده از کد رهگیری املاک از طریق سامانه دفتر اسناد و املاک کشور استعلامات لازم را به عمل آورید.

ملکی که به فروش می‌رسد، نباید در رهن یا وثیقه شخص یا نهادی باشد و اصطلاحاً ملک باید آزاد باشد. اگر ملکی در وثیقه یا رهن باشد، در سند مالکیت ملک قید می‌شود؛ بنابراین در هنگام خرید ملک حتماً باید به آزاد بودن سند توجه کرد. اگر ملک در رهن بانک یا شخص دیگری باشد، در این صورت فروش ملک دارای اشکال است. خرید و فروش و معامله خانه‌ای که به‌عنوان ضمانت در رهن بانک است و یا اینکه از جانب مرجع قضایی توقیف شده، دارای منع قانونی است.

مورد دیگر در بررسی وضعیت سند، استعلام از شهرداری برای اطمینان از وضعیت ساخت و ساز و عدم وجود تخلفات در معامله ساختمان است.

تطبیق مشخصات ثبت شده در سند با مشخصات واقعی ملک

قبل از انجام معامله نسبت به تطبیق مشخصاتی همچون نشانی ملک، پلاک ثبتی، حدود اربعه و کد پستی و… با مشخصات میدانی ملک مورد معامله توجه لازم را به عمل آورید. مشخصات مذکور علاوه بر اینکه در سند و مبایعه نامه درج شده است، نزد مراجع ذی‌صلاح نیز موجود است.

مطالبه مفاصا حساب از فروشنده

 قبل از فروش هر ملکی باید بدهی‌های آن به دستگاه‌های دولتی مثل شهرداری و سازمان مالیات پرداخت شود. لذا فروشنده باید این بدهی‌ها را پرداخت و مفاصا حساب را به خریدار ارائه کند. خریدار می‌تواند با استعلام از اداره‌های مربوطه نسبت به صحت و تأیید مفاصاحساب اطمینان حاصل کند. همچنین در مواردی آپارتمان‌های به فروش گذاشته دارای بدهکاری‌های معوقه در مورد شارژ و دیگر مسائل مالی است؛ بنابراین توصیه می‌شود قبل از خرید ملک از این نوع در مورد این مسائل نیز تعیین و تکلیف صورت گیرد.

پرداخت نکردن کل مبلغ

تا وقتی که طرف دیگر معامله بخشی از تعهدات خود را انجام نداده، شما به تمام تعهدات خود عمل نکنید. هرگز تا زمان تحویل گرفتن کامل ملک، وجه کامل را به فروشنده پرداخت نکنید. تحویل کامل ملک نه تنها به شکل دریافت فیزیکی محل بلکه پس از انتقالات ثبتی سند است. به فروشندگان هم توصیه می‌شود، اگر کل مبلغ معامله را تحویل نگرفته‌اند، به هیچ عنوان ملک را تحویل ندهند.

چنانچه پرداخت به وسیله چک باشد، اطمینان حاصل کنید که چک از حساب مسدود صادر نشده باشد یا چک سرقتی نباشد و نیز امضای آن مجعول نباشد.

تعیین شرایط فسخ قرارداد

از آنجا که امکان بروز بسیاری از اختلافات آتی در معاملات ملک وجود دارد، بهتر است به منظور پیشگیری از دردسر‌های بعدی شرایط فسخ برای هرکدام از طرفین تعیین و به شکل کتبی در قولنامه وارد شود. اثر فسخ، انحلال و از بین رفتن قرارداد است. باید توجه داشت که اثر فسخ ناظر به آینده است؛ یعنی تعهدات آینده (بعد از فسخ) را از بین می‌برد؛ اما تعهدات قبلی معتبر باقی می‌ماند. به عنوان مثال اگر خانه‌ای خریده‌اید و بعد از سه ماه قرارداد شما به دلیلی فسخ شد، آن خانه دیگر متعلق به شما نیست و باید آن را پس بدهید؛ اما استفاده شما از آن خانه ظرف این سه ماه کاملاً قانونی و درست بوده است. هرچند که از این به بعد دیگر حق ندارید از آن خانه استفاده کنید. بعد از فسخ تلاش می‌شود تا وضع دو طرف به حالت سابق (قبل از انعقاد قرارداد) بازگردد.

از جمله نکات دیگری که باید در زمان معامله ملک مورد توجه قرار گیرد، می‌توان به این موارد اشاره کرد:

• بررسی اسناد ملک
• حصول یقین از جعلی نبودن اسناد
• تعیین تکلیف اجاره ملک
• حصول اطمینان از درج انشعابات
• تصریح به انتقال پارکینگ و انباری
• توجه به قوانین محلی 
• بازدید از ملک
• تعیین تکلیف نحوه پرداخت ثمن (بهای معامله)
• تعیین تعهدات طرفین معامله در قرارداد به صورت صریح و شفاف

با رعایت این نکات حقوقی، می‌توانید یک معامله امن و مطمئن در خرید ملک داشته باشید و از بروز مشکلات احتمالی در آینده جلوگیری کنید. در نهایت توصیه می‌شود برای انجام یک معامله ملکی اصولی و بدون نگرانی به یک وکیل یا مشاور حقوقی متخصص و مجرب در این حوزه مراجعه کنید.