قوانین حق فسخ معاملات ملکی + جزئیات

خرید و فروش املاک از جمله زمین، باغ و آپارتمان از مهم ترین قرارداد های ملکی محسوب می شود. با توجه به آمار بالای معاملات رسمی و قولنامه ای، دعاوی مربوط به اختلاف متراژ املاک نیز افزایش چشمگیری یافته است.

آگاهی از قوانین فسخ معامله به دلیل اختلاف مساحت ملک می تواند از بروز خسارت های مالی و حقوقی سنگین جلوگیری کند.

اختلاف متراژ در معاملات ملکی به چه معناست؟

زمانی که طرفین قرارداد بر سر متراژ معینی توافق می کنند، اما بعد از تنظیم سند یا قولنامه مشخص می شود ملک دارای کسری یا اضافه مساحت است، این اختلاف می تواند آثار حقوقی مهمی به همراه داشته باشد. در این حالت، بسته به نوع اختلاف و توافق طرفین، یکی از طرفین می تواند حق فسخ یا مطالبه خسارت داشته باشد.

در برخی مناطق روستایی، معاملات هنوز به صورت حد به حد انجام می شود و مساحت دقیق نقش چندانی ندارد. اما با گسترش فناوری و عکس برداری هوایی، امروزه در اغلب معاملات شهری، متراژ دقیق و قانونی ثبت می شود و هرگونه مغایرت مبنای دعوای فسخ است.

حق فسخ در صورت کسری متراژ ملک

مطابق ماده ۳۵۵ قانون مدنی، اگر ملکی با شرط داشتن مساحت معین فروخته شود و بعد معلوم گردد کمتر از مقدار مورد توافق است، خریدار حق فسخ معامله را دارد.

برای مثال، اگر ملکی با متراژ ۱۰۰۰ متر فروخته شود و بعداً مشخص شود ملک تنها ۹۰۰ متر است، خریدار می تواند:

معامله را فسخ و ثمن پرداختی را پس بگیرد.

یا مبلغ کسری متراژ را از فروشنده مطالبه کند.

همچنین طبق مواد ۳۸۵ و ۳۸۶ قانون مدنی، در صورت فسخ، فروشنده موظف است علاوه بر بازگرداندن ثمن، مخارج معامله و مصارف متعارف خریدار را نیز بپردازد.

حق فسخ در صورت اضافه متراژ

در مقابل، اگر مشخص شود ملک فروخته شده بیش از مقدار مندرج در قرارداد است (مثلاً ۱۱۰۰ متر به جای ۱۰۰۰ متر)، این بار فروشنده طبق ماده ۳۵۵ قانون مدنی حق فسخ معامله را دارد، مگر اینکه طرفین توافق کنند زیاده متراژ محاسبه و پرداخت شود.

فسخ در قرارداد های پیش فروش ساختمان

در معاملات پیش فروش، وضعیت کمی متفاوت است. طبق ماده ۷ قانون پیش فروش ساختمان:

• اگر متراژ واقعی ملک تا ۵ درصد بیشتر یا کمتر از مقدار مندرج در قرارداد باشد، هیچ یک از طرفین حق فسخ ندارند.
• اگر متراژ بیش از ۵ درصد بیشتر از توافق باشد، خریدار حق فسخ دارد.
• اگر کمتر از ۹۵ درصد مقدار توافقی باشد، پیش خریدار حق فسخ یا مطالبه خسارت به نرخ روز دارد.

در صورت خودداری فروشنده از پرداخت خسارت، خریدار می تواند با دادخواست قضایی در دادگاه محل وقوع ملک، اقدام به مطالبه وجه یا فسخ قرارداد نماید.

نحوه طرح شکایت بابت کسری متراژ ملک

برای مطالبه خسارت یا فسخ معامله، خریدار باید دادخواست خود را در دادگاه محل وقوع ملک ثبت کند.

در صورت وجود قصد کیفری (فریب یا تقلب)، باید شکواییه کیفری تنظیم شود.

در غیر این صورت، از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، دادخواست حقوقی طرح و به دادگاه صالح ارسال می شود.

قاضی در جریان رسیدگی بررسی می کند که آیا متراژ ملک وصف اساسی قرارداد بوده است یا خیر.

در صورتی که وصف اساسی نبوده باشد، فقط حق فسخ ایجاد می شود نه حق مطالبه خسارت.

خسارت ناشی از اختلاف متراژ

در ماده ۳۸۶ قانون مدنی آمده است:

«بایع باید علاوه بر ثمن، مخارج معامله و مصارف متعارف را که مشتری نموده است، بپردازد.»

بنابراین اگر مساحت ملک شرط اساسی قرارداد باشد، خریدار می تواند با استناد به مواد ۳۸۵ و ۳۸۶ قانون مدنی، مطالبه خسارت و غرامت نماید.

این خسارات می تواند شامل هزینه کارشناسی، تنظیم سند، کارمزد بنگاه، و سایر هزینه های متعارف باشد.

اختلاف متراژ در معاملات ملکی موضوعی است که هم خریداران و هم فروشندگان باید نسبت به آن آگاه باشند.

اگر متراژ ملک از موارد اصلی قرارداد باشد و اختلافی ایجاد شود، برای طرفین حق فسخ یا مطالبه خسارت به وجود می آید.

در پیش فروش ها نیز قانون درصد مشخصی را برای تحمل اختلاف در نظر گرفته است.

در هر صورت، بهترین راه، تنظیم قرارداد دقیق و بهره گیری از مشاوره حقوقی تخصصی در امور املاک پیش از امضا است تا از بروز دعاوی سنگین جلوگیری شود.