ریسک بالای سرمایه‌گذاری مسکن

بازار مسکن ایران به رکود عمیق‌تری گرفتار شده و الگوی معاملات به سمت تهاتر تغییر کرده است. این وضعیت نشان‌دهنده اختلال در نقدینگی و کاهش توان خرید است، در حالی که قیمت زمین به‌دلیل انتظارات تورمی همچنان در حال افزایش است.

 

 

 مسکن مدت‌هاست که در رکودی عمیق گرفتار شده؛ رکودی که نه‌تنها در حجم معاملات بلکه در نوع و کیفیت دادوستدها نیز نمایان است. روندی که در ابتدا تنها به کاهش تقاضا محدود بود اکنون به مرحله‌ای رسیده که بسیاری از معاملات به‌صورت تهاتری انجام می‌شود؛ موضوعی که خود نشان‌دهنده اختلال جدی در جریان نقدینگی و کاهش توان خرید در بازار است. تهاتر در معاملات ملکی زمانی گسترش می‌یابد که خریداران امکان تامین نقدینگی کافی را ندارند و فروشندگان نیز برای جلوگیری از حبس دارایی یا زیان ناشی از کاهش قدرت خرید سرمایه ناگزیر به پذیرش کالا یا ملک دیگری به‌جای پول نقد می‌شوند. این الگوی مبادله‌ای اگرچه در کوتاه‌مدت می‌تواند بخشی از معاملات را فعال نگه دارد اما در بلندمدت نشانه‌ای از ناکارآمدی سیستم مالی و ضعف شدید طرف تقاضا محسوب می‌شود. در حوزه زمین و املاک کلنگی برخلاف بازار واحدهای آماده همچنان رشد قیمت‌ها ادامه دارد. این بخش از بازار بیش از هر چیز تابع انتظارات تورمی و شاخص‌های کلان اقتصادی است و نه حجم معاملات واقعی. از همین رو افزایش قیمت زمین در ماه‌های اخیر تقریبا هم‌تراز با نرخ تورم عمومی و نوسانات ارز و سکه حرکت کرده است. به بیان دیگر زمین به‌عنوان دارایی پایه و غیرقابل تکثیر همواره نقش سپری در برابر تورم ایفا کرده و فعالان اقتصادی تمایل دارند ارزش دارایی خود را با شاخص‌های تورم و نرخ ارز هم‌راستا نگه دارند. این موضوع موجب شده حتی در زمانی که بازار مسکن با رکود سنگین مواجه بوده قیمت زمین نه‌تنها کاهش نیافته بلکه متناسب با انتظارات تورمی به‌طور مستمر رشد می‌کند.

فاصله معنادار قیمت زمین و خانه

کارشناسان بازار مسکن معتقدند که این رشد در بخش زمین دیریازود اثر خود را بر بازار خرید و فروش واحدهای مسکونی نیز خواهد گذاشت. تجربه‌های مشابه در سال‌های گذشته نشان می‌دهد هرگاه قیمت زمین با فاصله معنادار از قیمت واحدهای آماده افزایش یافته در ادامه بازوی هزینه‌های تولید باعث شده قیمت واحدهای نوساز نیز بالا برود و در نهایت میانگین قیمت در کل بازار مسکن افزایش یابد. بنابراین پیش‌بینی می‌شود در ماه‌های آینده بازار مسکن حتی با وجود رکود معاملاتی با موج جدیدی از افزایش قیمت مواجه شود؛ افزایشی که نه به‌دلیل رشد تقاضای مصرفی بلکه در نتیجه افزایش هزینه‌های ساخت، تورم انتظاری و حفظ نسبت ارزش دارایی‌ها رقم خواهد خورد. بخش مهمی از فعالان بازار مسکن نیز به این نکته اشاره می‌کنند که حتی اگر سازندگان در شرایط فعلی با دشواری فروش واحدها مواجه باشند ناچارند برای جلوگیری از ورشکستگی قیمت‌ها را به‌روز نگه دارند. سازنده‌ای که سرمایه خود را با نرخ بالای تورم و افزایش مداوم قیمت مصالح مواجه می‌بیند امکان ندارد بتواند واحدهای خود را با نرخ‌های ماه‌های گذشته عرضه کند. عدم به‌روزرسانی قیمت‌ها در دوره تورمی به معنای کاهش ارزش سرمایه و زیان قطعی برای تولیدکننده است. از همین‌رو حتی در شرایطی که حجم معاملات تقریبا به کمترین میزان سال‌های اخیر رسیده قیمت واحدهای نوساز روند صعودی خود را حفظ کرده و این فرآیند هزینه‌محور یکی از دلایل اصلی استمرار رکود تورمی در بازار مسکن محسوب می‌شود.

افزایش هزینه ساخت و تولید

افزایش هزینه‌های تولید مسکن نیز به یکی از چالش‌های کلیدی صنعت ساختمان تبدیل شده است. سازندگان بارها هشدار دادند که با ادامه روند کنونی ساخت‌وساز وارد مرحله‌ای از بحران خواهد شد که خروج از آن آسان نیست. متوسط هزینه ساخت هرمترمربع مسکن در تهران به حدود ۳۰‌میلیون‌تومان رسیده است؛ رقمی که تنها گوشه‌ای از تورم سنگین در بخش ساختمان را نشان می‌دهد. این عدد شامل هزینه مصالح، دستمزدها، هزینه‌های تامین تجهیزات، حمل‌ونقل و خدمات فنی است و بسیاری از سازندگان تاکید می‌کنند که تقریبا هر ۱۵روز یک‌بار قیمت مصالح تغییر می‌کند. چنین نوسانی امکان برنامه‌ریزی میان‌مدت و بلندمدت را از فعالان این صنعت گرفته و سودآوری پروژه‌های ساخت‌وساز را با ریسک‌های جدی مواجه کرده است. در شرایط کنونی عمده سازندگان ترجیح می‌دهند پروژه‌های جدید را آغاز نکنند زیرا هزینه‌های متغیر و نامطمئن ساخت از قیمت فروش پیشی گرفته است. این رفتار خود به‌تنهایی تهدیدی برای آینده بازار مسکن است. کاهش تعداد پروانه‌های ساخت و کاهش سطح سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان به معنای کاهش عرضه در سال‌های آینده خواهد بود و این پدیده در اقتصادی تورمی با رشد جمعیت شهری می‌تواند به جهش‌های قیمتی شدیدتری منجر شود. بازار مسکن امروز رکودی بوده اما رکود امروز زمینه‌ساز کمبود عرضه فرداست؛ موضوعی که بسیاری از کارشناسان درباره آن هشدار دادند.

معضل تامین منابع مالی

سازندگان همچنین با کاهش دسترسی به منابع مالی روبه‌رو هستند. بانک‌ها به دلیل محدودیت منابع و نسبت بالای مطالبات معوق قدرت پرداخت تسهیلات ساخت را از دست دادند. از سوی دیگر نرخ سود تسهیلات موجود نیز به اندازه‌ای بالاست که استفاده از آنها برای سازندگان صرفه اقتصادی ندارد. در نتیجه بخش قابل‌توجهی از پروژه‌ها متوقف یا نیمه‌کاره مانده‌ و پروژه‌های جدید تنها توسط سازندگان بزرگ یا کسانی که از نقدینگی کافی برخوردارند آغاز می‌شود. این تمرکزگرایی در تولید علاوه بر افزایش ریسک‌های بازار باعث کاهش رقابت و افزایش بیشتر قیمت‌ها خواهد شد. در چنین بستری بازار مسکن به‌جای حرکت بر پایه عرضه و تقاضای طبیعی بیش از هر زمان دیگری به شاخص‌های کلان اقتصادی، نرخ ارز، تورم عمومی و هزینه‌های ساخت وابسته شده است. رکود در معاملات به معنای ثبات قیمت نبوده بلکه در ایران تجربه نشان می‌دهد هرگاه بازار به دلیل ضعف تقاضا وارد رکود شده افزایش هزینه‌های تولید و رشد قیمت زمین باعث شده قیمت‌ها همچنان صعودی بماند. این وضعیت الگوی رکود تورمی را شکل می‌دهد که هم خریدار را از بازار خارج کرده و هم تولیدکننده را درآستانه زیان قرار می‌دهد. با توجه به مجموع این عوامل چشم‌انداز بازار مسکن در ماه‌های آینده چندان روشن به نظر نمی‌رسد. ترکیب رکود معاملاتی، افزایش مستمر هزینه‌های ساخت، رشد قیمت زمین و نبود سیاست‌های حمایتی موثر شرایطی ایجاد کرده که فعالان بازار از تداوم رکود تورمی سخن می‌گویند. اگر تغییرات ساختاری در حوزه مالی، تسهیل ساخت‌وساز و کنترل تورم مصالح اتفاق نیفتد بازار مسکن همچنان در چرخه‌ای گرفتار خواهد بود که نه به سود خریدار است و نه سازنده بلکه تنها نتیجه آن افزایش فشار اقتصادی بر خانوار و تعمیق بحران دسترسی به مسکن خواهد بود.

به‌روزرسانی ناگزیر قیمت‌ها

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان با اشاره به وضعیت بازار مسکن در نیمه دوم سال جاری اظهار کرد: درخصوص روند بازار مسکن کماکان رکود در بازار آپارتمان مشهود است و بیشتر معاملات به‌صورت تهاتر انجام می‌شود. در حوزه زمین و املاک کلنگی متناسب با تورم کل اقتصاد افزایش قیمت هم‌تراز با نرخ تورم، دلار و سکه مشاهده می‌شود. فرشید پورحاجت افزود: بخش عمده هزینه‌های تمام‌شده ساخت مسکن در کشور از طریق زمین و املاک کلنگی شکل می‌گیرد. با افزایش قیمت زمین و کلنگی بخش خصوصی ناچار به تجدید ارزیابی قیمت فروش واحدهای خود است تا از ورشکستگی و ضرر سرمایه اولیه جلوگیری کند. وی بیان کرد: پیش‌بینی من این است که در ماه‌های آینده افزایش قیمت‌ها در خریدوفروش آپارتمان نیز خود را نشان خواهد داد. حتی در شرایطی که فروش واحدها دشوار باشد برای جلوگیری از ورشکستگی و تامین سرمایه اولیه قیمت‌ها باید به‌روز شوند.

افزایش شدید ریسک سرمایه‌گذاری در بازار مسکن

پورحاجت یادآور شد: براساس پیش‌بینی‌ها در ماه‌های آتی افزایش قیمت‌ها در حوزه اقتصاد کلان و تورم شکل‌گرفته در زمین خود را در بازار خریدوفروش آپارتمان نشان می‌دهد. ریسک سرمایه‌گذاری در بخش مسکن به‌شدت افزایش‌یافته و ناشی از دو موضوع است: نخست شرایط سیاسی و وضعیت پساجنگی کشور و دوم قوانین و مقرراتی که پس از سال۱۳۹۰ توسط مجلس و دولت در صنعت ساختمان تصویب شده و بخش خصوصی را با هزینه‌های اضافی مواجه کرده است. این موضوع باعث افزایش حدود ۲۰‌درصدی هزینه‌های تمام‌شده برای بخش خصوصی و مردم شده است.

پورحاجت بیان کرد: حدود ۲۰‌درصد از هزینه‌های تمام‌شده ساخت مسکن به هزینه‌هایی بازمی‌گردد که دستگاه‌های خدمات‌رسان به واسطه قوانین و مقرراتی که مجلس تصویب کرده دریافت می‌کنند. این هزینه‌ها باعث افزایش قابل‌توجه هزینه تمام‌شده برای بخش خصوصی و مردم شده است. او به مهر گفت: به‌طور تقریبی از هرمترمربع بین ۵تا۶‌میلیون‌تومان از هزینه‌های تمام‌شده ساخت مسکن مربوط به خدمات مختلف دستگاه‌های دولتی و خدمات‌رسان بوده و این موضوع نقش مهمی در افزایش هزینه تولید مسکن دارد.