شیوه جدید فروش خانه در ایران

طرح توکنایز مسکن روی کاغذ جذاب است اما نگرانی‌های زیادی بابت موفقیت طرح احساس می‌شود

 

به گزارش بانک اول  سازوکار طرح توکنایز مسکن البته تفاوت‌های زیادی با آپارتمان 25 متری دارد و در این شیوه قرار است حق مالکیت خانه به واحد‌های دیجیتالی کوچکی به اسم توکن تبدیل شود. شرکتی که پشت ماجرا قرار دارد، هنوز از جزئیات طرح توکنایز مسکن و سازوکار اجرایی حرفی نزده است. طرحی که امکان ورود سرمایه‌گذار به بازار مسکن با هر مقدار بودجه‌ای را فراهم و معضل قدیمی نبود سرمایه برای تکمیل پروژه را برطرف می‌کند. با این حال طرح توکنایز مسکن زمانی شدنی است که همه برنامهر‌یزی‌های لازم برای جلوگیری از شکست یا نیمه‌تمام ماندن پروژه پیش‌بینی شود.

توکنایز مسکن چیست؟

توکنایز مسکن تعریف مشخصی دارد. یعنی تبدیل حق مالکیت مرتبط با یک دارایی ملکی به واحدهای دیجیتال خرد به اسم توکن که قابل خریدوفروش و انتقال است. توکن‌ها قرار است نماینده سهمی از یک واحد مسکونی باشند.

پس متوجه شده‌اید که توکن به‌خودی‌خود، ملکی نیست. توکن فقط وقتی معنا پیدا می‌کند که پشت آن یک سازوکار حقوقی روشن وجود داشته باشد. مثلا شرکت واسط، مالک رسمی ملک شود و سپس منافع را به‌صورت توکن عرضه ‌کند. توکن فقط تعهدی ایجاد می‌کند و ارزش آن برمبنای نوسان قیمت کل مسکن، بالا و پایین می‌شود.

توکنایز مسکن چگونه مطرح شد؟

گروه سرمایه‌گذاری مسکن از کلید خوردن پروژه توکنایز مسکن در آینده نزدیک حرف زده و از امضای تفاهم‌نامه‌ای با یک شرکتی دیگر خبر داده است. حتی از مراسم رونمایی هم صحبت شده است. اما مدیرعامل این شرکت تاکید کرده اقداماتی که در سطح شهری مثل برخی برنامه‌های شهرداری تهران درباره فروش متری مطرح می‌شود، ارتباطی با این پروژه ندارد و مسیر مستقلی را می‌رود.

طرح توکنایز مسکن مسئله ساده‌ای نیست و بازیگران زیادی دارد. سازنده، مالک، مجری فنی توکن، نهاد تامین مالی و مهم‌تر از همه نهادهای ناظر.

طرح توکنایز مسکن مثل ماجرای طرح فروش مسکن 25 متری هر از گاهی آماده کلید‌خوردن می‌شود. طرح‌هایی که روی کاغذ ساده به نظر می‌رسند اما در عمل معمولا به همان سوال‌های قدیمی ختم می‌شوند. آیا چنین واحدهایی از نظر ضوابط شهرسازی و پایان‌کار و سازوکار‌های بعد از ساخت امکان‌پذیر هستند؟ سند چگونه صادر می‌شود؟ اگر طرح شکست خورد، پول مردم با چه ضمانتی برمی‌گردد؟ همه این سوال‌ها باعث می‌شود طرح توکنایز مسکن زیر ذره‌بین برود.

کاهش سختی ورود به بازار، اولین مزیت طرح توکنایز مسکن است

آیا طرح توکنایز مسکن شدنی است؟

توکنایز مسکن به چند مورد مهم ارتباط پیدا می‌کند. مشخص شدن تکلیف سند اولین اصل است. اگر توکن قرار است نماینده مالکیت باشد، باید نسبتش با سند رسمی، ثبت، رهن، توقیف و حتی مسائل بعد از ارث روشن شود. مالکیت دیجیتال بدون مشخص شدن مسئله ثبت سند کمی گنگ و پیچیده می‌شود. عرضه عمومی توکن‌ها ممکن است چیزی شبیه شبیه اوراق بهادار یا صندوق سرمایه‌گذاری باشد. پس بدون هیچ شک و تردیدی به نظارت سخت‌گیرانه نیاز دارد. تجربه نشان می‌دهد اگر چارچوب شفاف نباشد، ریسک توقف پروژه یا تغییر مسیر ناگهانی بالا می‌رود.

ماجرای ارزش‌گذاری و شفافیت دارایی پایه هم مهم است. اگر قیمت‌گذاری مسیر درستی طی نکند، توکن‌ها تبدیل به میدان سفته‌بازی می‌شوند.

نقدشوندگی واقعی را هم نباید دست‌کم گرفت. وعده خریدوفروش آسان وقتی معنا دارد که قبل از شروع هر کاری، برای بازار ثانویه آن فکری شده باشد. وگرنه خریدار می‌ماند و توکنی که مشتری ندارد.

از یک طرف دیگر ریسک ساخت و تعهدات سازنده هم اهمیت دارد. اگر مدام عبارت "پروژه در حال ساخت" تکرار شود و زمان تکمیل پروژه تاخیر داشته باشد، تبعاتی مثل افزایش هزینه ساخت و حتی توقف کار ایجاد می‌شود. نمونه‌ای از این مشکل را برخی از پیش‌فروش‌ها شاهد هستیم.

طرح توکنایز مسکن با همه بدبینی‌ها شدنی است اما به برنامه‌ریزی‌های زیادی احتیاج دارد تا احتمال شکست یا نیمه‌تمام ماندن طرح به به حداقل برسد.

آیا طرح توکنایز مسکن در کشور‌های دیگری هم اجرا شده است؟

طرح توکنایز مسکن فقط در ایران مطرح نشده اما اغلب با یک اما بزرگ همراه است. در برخی کشورها پلتفرم‌هایی شکل گرفته‌اند که مالکیت یا منافع اجاره‌ای را خرد می‌کنند و به سرمایه‌گذار خرد اجازه می‌دهند در املاک مشارکت کند. چه روی بلاکچین و چه بستری دیگر. اما تجربه موفق سایر کشور‌ها در چند فاکتور مهم خلاصه می‌شود. اول اینکه مالکیت و حقوق سرمایه‌گذار از مسیر رسمی تضمین شود. اصل دوم نیز به اجرای صحیح قوانین اوراق بهادار ارتباط دارد.

مزایای طرح توکنایز مسکن چیست؟

کاهش سختی ورود به بازار اولین مزیت طرح توکنایز مسکن است. افراد با سرمایه کم می‌توانند در بازار مسکن مشارکت کنند. بدون اینکه کل سرمایه لازم برای خرید یک واحد را داشته باشند. از طرفی سرمایه‌گذار خرد می‌تواند به جای خرید یک ملک، در چند پروژه و ملک‌های کوچک‌تر سرمایه‌گذاری کند. برطرف شدن مشکل سرمایه‌گذاری هم نکته مهمی است. با این طرح سازنده می‌تواند از مسیر جدیدی تامین مالی کند و روند پروژه سرعت بیشتری داشته باشد.

معایت طرح توکنایز مسکن چیست؟

بزرگ‌ترین خطر این است که سرمایه‌گذار نداند دقیقا چه حقی دارد و از چه مسیری باید آن را طلب کند. ریسک تبدیل شدن به ابزار سفته‌بازی هم زمانی ایجاد می‌شود که توکن‌ها به‌جای قرار گرفتن در مسیر واقعی بیشتر با هیجان بازار معامله شوند. پروژه‌های این مدلی اگر با مرزبندی واضحی استارت نخورند، وسط مسیر متوقف می‌شوند. کیف پول، قرارداد هوشمند، نگه‌داری دارایی دیجیتال و خطاهای فنی، ریسک جدیدی است که قبلا در خرید‌های سنتی ملک وجود ندارد.