پیشبینی آینده مسکن
3 پیشبینی از آینده مسکن
بازار مسکن و بخش ساختمان از یکسو با وضعیت «انتظار و احتیاط» خانوارها و سازندهها دست به گریبان است و از سوی دیگر، در چهار متغیر کلیدی دچار «عدم تعادل» شدهاست.
به گزارش بانک اول بازار مسکن و بخش ساختمان از یکسو با وضعیت «انتظار و احتیاط» خانوارها و سازندهها دست به گریبان است و از سوی دیگر، در چهار متغیر کلیدی دچار «عدم تعادل» شدهاست. رشد قیمت آپارتمان در اوج رکود، کاهش سهم ساختمان و ثابت ماندن سهم مستغلات در تولید ناخالص داخلی طی بیش از یک دهه گذشته و همچنین جاماندگی سرمایهگذاری واقعی در این بخش از استهلاک، مصادیق مشخصی از «وضعیت نامتعادل» مسکن است.
دکتر حسین عبدهتبریزی در مقالهای تحلیلی برای «دنیایاقتصاد»، با تشریح ریشههای مزمن و اخیر شکلدهنده شرایط کنونی، معتقد است: روند دستکم یک دهه گذشته اقتصاد کلان و تلاقی آن با شوک جنگ، بخش مسکن و ساختمان را وارد «رکود تورمی» کرده است. در این بررسی، با تاکید بر اینکه «درجه حساسیت بازار مسکن به نااطمینانی، بیشاز هر زمان دیگری بوده و حتی از بورس نیز بیشتر است»، تصریح شده است: «مدیریت انتظارات» اقدامی است که اگر اتفاق بیفتد، بازار تا حدی به سمت شرایط «نرمال» تغییر جهت پیدا میکند. این مقاله، چشمانداز مسکن را براساس سه سناریوی مرتبط با «آینده جنگ و آتشبس» ترسیم کرده است.
پارادوکس «رشد قیمت ملک» و «توقف نسبی معاملات»، از منظر دیگر، پاسخ داده شد. پیشتر، «دنیایاقتصاد» در دو گزارش جداگانه با عناوین «6 سکوی پرتاب تورم مسکن» در 30 فروردین و همچنین «ویترین داغ بازار مسکن» در یک اردیبهشت، به تشریح موقعیت رکود تورمی بازار مسکن و علل آن پرداخته بود. در مقاله امروز، حسین عبدهتبریزی، اقتصاددان و صاحبنظر اقتصاد مسکن، دست به کالبدشکافی «عدم تعادل» بازارهای مسکن و ساختمان زده است.
در این مقاله، به این پرسش پاسخ داده میشود که «چرا در بازار ملک، نه معاملاتی صورت میگیرد و نه ساختمانی تولید میشود؛ اما با چنین ابعادی از قفلشدگی بخش مسکن، قیمتها رو به افزایش گذاشته است؟» این مقاله، قبل از اینکه به اثر «جنگ 40 روزه» بر رفتارهای کنونی متغیرهای بازار مسکن بپردازد، از «عدم تعادل مزمن مربوط به سالهای دهه 90 و بعداز آن» در بخش مسکن و ساختمان پرده برمیدارد و با تشریح 4 ریشه بیتعادلی، مصادیق چهارگانه آن را شرح میدهد. اثر ترکیبی «عدم تعادل» قدیمی و «شوک جنگی» اخیر بر بازار مسکن، بخش دیگر این مقاله است که تشدید «رکود تورمی» در حال حاضر را توضیح میدهد.
در بخش مهم مقاله که به نوعی، نتیجهگیری وضعیت موجود و ترسیم چشمانداز بازار مسکن است، آینده «قیمت، معاملات و تولید مسکن» براساس 3 سناریو از آینده «جنگ و آتشبس»، سناریوبندی شده است. حسین عبدهتبریزی در این بررسی معتقد است، بازار مسکن بیش از هر زمان دیگری به «بیثباتی» و «نااطمینانی» حساس شده و اگرچه بهترین سناریو، «صلح پایدار» است که میتواند دروازه «عصر توسعه» را به روی بخش مسکن و ساختمان در نقش موتور محرک اقتصاد باز کند، اما حتی «امضای عدم تخاصم» که حالت بینابین بین جنگ و صلح است، هم میتواند «موتور انتظارات» را از حرکت در جهت «تولید نگرانی نسبت به آینده» به جهت مخالف «کاهش نسبی نااطمینانی و تولید انتظارات مثبت» تبدیل کند و این تاحدودی به «تحرک معاملات مسکن و تحرک پروژههای ساختمانی» بدل خواهد شد.
جنگ و بازار مسکن
بازار مسکن در ایران دیگر صرفا بازار کالایی نیست، بلکه به یکی از مهمترین عرصههای بروز نااطمینانیهای اقتصادی و سیاسی تبدیل شده است. هر شوک بیرونی، بهویژه جنگ یا حتی تهدید آن، مستقیما به این بازار منتقل میشود؛ زیرا مسکن همزمان محل سکونت، محل ذخیره ثروت و در مواردی ابزار پوشش ریسک است. در چنین شرایطی، واکنش این بازار را نمیتوان صرفا با متغیرهای متعارف اقتصادی توضیح داد. از این منظر، جنگ نه عامل بیرونی ساده، بلکه متغیری است که انتظارات، رفتار و تصمیمهای بازیگران بازار را بهطور بنیادین تغییر میدهد. آنچه اهمیت دارد این است که این تغییرات بر بستری رخ میدهد که خود از پیش دچار عدم تعادل بوده است. بنابراین، تحلیل اثر جنگ بر بازار مسکن در ایران، در واقع تحلیل برهمکنش دو ناپایداری است: ناپایداری ساختاری اقتصاد و ناپایداری ناشی از تنشهای ژئوپلیتیک.
پیش از آنکه به تحلیل مستقیم اثر جنگ بپردازیم، باید وضعیت جاری اقتصاد ایران را در نظر بگیریم. شکل ۱ روند تورم در اقتصاد ایران را طی سالهای اخیر نشان میدهد و بیانگر آن است که فشار قیمتی مزمن به یکی از ویژگیهای پایدار اقتصاد کشور تبدیل شده است. استمرار این سطح از کاهش ارزش پول ملی و افزایش نااطمینانی حاصل از آن، به رشد هزینههای ساختوساز انجامیده است.
رشد کمتر دستمزد نسبت به تورم، ناتوانی خانوارها را در تامین مالی خرید یا اجاره خانه موجب شده است. در شکل۲ دادههای نسبت هزینههای مصرفی مسکن، آب، برق، گاز و سایر سوختهای خانوار به کل هزینههای مصرفی خانوار آمده است. ارقام این شکل تاییدی است بر کاهش قدرت خرید خانوار؛ یعنی هزینه مسکن نسبت به درآمد خانوار بیشتر افزایش یافته است. چون افزایش هزینههای آب، برق و... نسبت به هزینه اجاره مسکن ناچیز است، پس میتوان نتایج شکل ۲ را با تقریب بالا صرفا به موضوع مسکن مرتبط دانست. نرخهای بالای تورم در کنار رشد کمتر دستمزدها نهتنها قدرت خرید خانوارها را کاهش داده، بلکه افق تصمیمگیری اقتصادی را نیز کوتاه و مبهم کرده است. این شرایط، توضیحدهنده زمینه اصلی بیثباتی در بازار مسکن و واکنشی است که بازار در برابر شوکهای سیاسی و ژئوپلیتیک از خود نشان میدهد.
شکل۳ روند رشد اقتصادی ایران را در بازههای زمانی مختلف نشان میدهد؛ میبینیم که نرخ رشد تولید ناخالص داخلی عموما دارای نوسانهای شدید و مقاطع رشد منفی است. چنین رفتاری نشاندهنده شوکپذیری اقتصاد و نبود ثبات لازم برای سرمایهگذاری بلندمدت است. این نوسانها ارتباط مستقیم با بازار مسکن داشته، زیرا رکود اقتصادی معمولا به کاهش ساختوساز، توقف پروژهها و کاهش معاملات منجر شده است. دو شکل۴-۱ و ۴-۲ ارزش افزوده فعالیتهای اقتصادی به تولید ناخالص داخلی را در دو بازه ۱۳۹۰ و ۱۴۰۲ به قیمتهای پایه نشان میدهند؛ یعنی سهم هر فعالیت اقتصادی را در ایجاد ارزش افزوده کل اقتصاد و ترکیب ساختاری اقتصاد ایران مشخص میکنند. نمودار بیانگر سهم پایین بخش ساختمان و ثابتماندن فعالیتهای املاک و مستغلات است و تاییدی است از درک عمومی در مورد وضعیت نامتعادل بازار املاک و مستغلات در ایران امروز.
شکل۵ دادههای نرخ رشد موجودی سرمایهی خالص ماشینآلات به قیمتهای ثابت سال۱۳۹۵ را نشان میدهد. شکل۶ نمودار متناظری است که دادههای نرخ رشد موجودی سرمایهی خالص ساختمان (بخش مستغلات) را به قیمتهای ثابت سال۱۳۹۵ نشان میدهد. شکل ۵ روند تغییرات موجودی سرمایه خالص ماشینآلات را در اقتصاد کشور نشان میدهد و نمایانگر سالهایی است که سرمایهگذاری کمتر از استهلاک بوده و موجودی سرمایه عملا کاهش یافته است. شکل ۶ بهطور خاص وضعیت بخش مستغلات را جدا از کل ساختمان بررسی میکند و نشان میدهد که سرمایهگذاری واقعی در این بخش نیز در سالهای متعدد از استهلاک عقب مانده است. این دو نمودار بهروشنی نشان میدهند که ظرفیت مولد مستغلات کاهش یافته و بازار مسکن در معرض کمبود عرضه ساختاری قرار گرفته است؛ کمبودی که در دورههای افزایش نااطمینانی سیاسی یا شوک جنگی شدیدتر نیز میشود. چنین روندی هم به معنای ضعف در نوسازی و بهروزرسانی ظرفیت تولیدی کل اقتصاد است و هم خود را در کاهش بهرهوری، افت رشد اقتصادی و محدودیت توان ساختوساز در حوزه مسکن نشان خواهد داد.
محدودیتهای شدید در دسترسی به منابع خارجی بهویژه بهدلیل تحریمها هم دیگر دانشی عمومی است. شکل ۷ سطح بدهی خارجی ایران را نشان میدهد. ارقام بدهی نسبت به ۲۰ سال قبل ۶۰درصد کاهش یافته؛ اگر تورم دلار را هم در نظر بگیریم، این کاهش به ۷۷درصد میرسد. بدهی خارجی ایران نسبت به بسیاری از کشورها پایین است و بهدلیل محدودیتهای دسترسی به بازارهای مالی جهانی، بدهی خارجی اثربخشی کمی در تامین مالی توسعه ایران دارد. پایین بودن بدهی خارجی در ظاهر نشانه سلامت مالی است، اما در ایران بیشتر بازتابدهنده انزوا و محدودیت مالی است. این وضعیت توان تامین منابع ارزی لازم برای توسعه زیرساختها، نوسازی ماشینآلات و توسعه بخش مسکن را محدود میکند.
در کنار این، نااطمینانی در سیاستگذاری و بیثباتی در متغیرهای کلان، موجب شده است که فعالان اقتصادی، از خانوار تا سازنده، در وضعیت انتظار و احتیاط قرار گیرند. بازار مسکن نیز بهعنوان بخشی از این اقتصاد، با کاهش معاملات و افت انگیزه ساختوساز مواجه است. در چنین بستری، جنگ نه شوکی مستقل، بلکه تشدیدکننده روندهای موجود است. همانگونه که در دو مقاله در سال گذشته اشاره کرده بودم، در سال۱۴۰۴ قیمت دلاری مسکن در شهرهای بزرگ بهطور قابلتوجهی کاهش یافته و این امر بازار را به نقطهای رساند که فروشندگان دیگر تمایل چندانی به عرضه نداشتند. در نتیجه، در شرایطی که تقاضا نیز ضعیف بود، معاملات عملا متوقف شد یا به حداقل رسید. این وضعیت نشان میدهد که کاهش قیمت واقعی، لزوما به افزایش معاملات منجر نمیشود، بلکه ممکن است به «انجماد بازار» بینجامد. در چنین شرایطی، از یکسو فروشندگان بهدلیل انتظار تورمی و چسبندگی قیمتها از عرضه در سطوح پایینتر خودداری میکنند و از سوی دیگر خریداران نیز بهدلیل نااطمینانی یا انتظار کاهش بیشتر، از ورود به بازار پرهیز میکنند.
در بازه کوتاهمدتِ آذرماه سال گذشته تا امروز، رشد قیمتهای مسکن در برخی مقاطع از تورم پیشی گرفته است. شکل۸ نشان میدهد که از آذر ماه به اینسو، قیمتها در شهر تهران ۳۳درصد افزایش یافته است که به مراتب فراتر از نرخ تورم است. احتمال دارد که در شهرهای بزرگ دیگر همین روند صحیح باشد. در برخی مناطق شمالی کشور نرخهای افزایشی بالاتر هم گزارش شده است. در غیبت دادههای رسمی در مورد سایر شهرها، باید توجه شود که نظر بالا در مورد سایر شهرهای بزرگ و شمال کشور حاصل مطالعات محدود از آگهیهای منتشرشده است.
با این همه، در افق میانمدت پیشبینی نمیشود که رشد قیمتها بهطور پایدار از نرخ تورم فراتر رود. در حال حاضر، شاهد وضعیتی هستیم که معاملات در سطحی پایین قفل شده و عرضه موثر در بازار محدود است؛ هرچند تقاضا نیز کماکان ضعیف است. حجم معاملات همچنان پایین است و بازار از نظر تعداد خرید و فروش در رکود قرار دارد. این ترکیب، یعنی افزایش قیمت در کنار کاهش معاملات، نشانه روشن بازاری دچار عدمتعادل است که در آن انتظارات تورمی و رفتار داراییمحور، جایگزین تقاضای مصرفی شده است. ادبیات اقتصادی نشان میدهد که بازار مسکن حتی بیش از بازار سهام به نااطمینانی حساس است؛ زیرا افق سرمایهگذاری در آن بلندمدتتر و نقدشوندگی آن پایینتر است. سرمایهگذار در مسکن با تصمیمی چندساله روبهرو است، نه با معاملهای روزانه. در شرایط جنگی، این افق زمانی تیره میشود و تصمیمگیری به تعویق میافتد.
در این چارچوب، سه سازوکار اصلی را میتوان برای تحلیل بازار مسکن در شرایط جنگی مطرح کرد: افزایش نااطمینانی، تغییر جهت جریان سرمایه، و قفلشدن تصمیمگیری در سمت عرضه و تقاضا. این سه عامل نیز مانند بازار سرمایه بهصورت چرخهای عمل میکنند. نااطمینانی باعث کاهش معاملات میشود، کاهش معاملات به افت انگیزه ساختوساز میانجامد و کاهش عرضه آینده، نااطمینانی را در مورد قیمتها تشدید میکند. نتیجه، بازاری است که در آن قیمتها حتی افزایش هم مییابند، اما فعالیت اقتصادی در آن فروکش میکند. تجربههای تاریخی نشان میدهند که جنگ اثرات متفاوتی بر بازار مسکن دارد و این اثرات بهشدت به موقعیت جغرافیایی، ساختار اقتصادی و شدت درگیری وابسته است. در برخی کشورها، جنگ با تخریب گسترده شهرها و زیرساختها همراه بوده و عرضه مسکن را بهطور ناگهانی کاهش داده است. در این موارد، پس از پایان جنگ، دورهای از بازسازی و رونق ساختوساز شکل گرفته که گاه به رشد سریع قیمتها نیز انجامیده است.
در موارد دیگر، جنگ بهجای تخریب فیزیکی گسترده، موجب تغییر در الگوی سکونت و جابهجایی جمعیت شده است. مهاجرت از مناطق ناامن به مناطق امنتر، باعث افت قیمت در برخی مناطق و افزایش آن در مناطق دیگر شده است. این پدیده نشان میدهد که بازار مسکن به «امنیت ادراکشده» حساس است، نه فقط به تخریب واقعی. در ایران، این اثرات به احتمال زیاد بهصورت ناهمگن بروز کرده است. کلانشهرها با افزایش ناامنی ادراکشده با افت تقاضا مواجه شدهاند، درحالیکه برخی مناطق امنتر مانند شهرهای شمالی کشور با افزایش تقاضا روبهرو شدهاند. تداوم این جابهجایی تقاضا، ساختار بازار را دگرگون میکند. در سمت عرضه، سازندگان با افزایش ریسک و هزینه مواجهند و در سمت تقاضا، خانوارها بین انتظار و جابهجایی مردد هستند. نتیجه، بازاری است که نه فرو میریزد و نه حرکت میکند. با توجه به این چارچوب، میتوان سه سناریوی اصلی را ترسیم کرد.
در سناریوی نخست، یعنی امضای توافق عدمتخاصم، فضای اقتصاد بهطور محسوسی آرام میشود. این سناریو ممکن است مثبت باشد؛ زیرا حتی بدون رفع کامل محدودیتها، کاهش ریسک سیاسی بهتنهایی موتور انتظارات را تغییر میدهد. بازار مسکن در این حالت بهتدریج از انجماد خارج میشود، معاملات افزایش مییابد و اعتماد به بازار بازمیگردد. این بازگشت اعتماد، خود به تحریک عرضه و شروع پروژههای جدید منجر میشود. در سناریوی دوم، یعنی تحقق صلح پایدار و برقراری روابط تجاری گسترده با جهان، چشمانداز اقتصاد ایران بهطور اساسی دگرگون میشود. با توجه به سطح پایین فعلی درآمد ناخالص ملی، سالها سرمایهگذاری ناکافی -که نشان داده شد در دورههای اخیر از میزان استهلاک نیز کمتر بوده- و نیز فاصله قابلتوجه فناوری کشور با استانداردهای جهانی، اقتصاد ایران از ظرفیت بالایی برای جهش برخوردار است. در صورت رفع محدودیتها و اتصال دوباره به اقتصاد جهانی، میتوان انتظار داشت که در سالهای نخست، نرخ رشد تولید ناخالص داخلی به سطوح بالای تکرقمی یا حتی دورقمی برسد.
اثر این رشد سریع، پیش از بسیاری رشتهها در بازار مسکن نمایان خواهد شد. افزایش نسبی درآمد خانوار، تقویت حتی محدود نظام اعتباری و ورود سرمایه داخلی و خارجی توسعهگران به این بخش اقتصادی، موجب گسترش ساختوساز و توسعه پروژههای جدید میشود. بهاینترتیب، بخش مسکن به یکی از نخستین بخشهایی تبدیل خواهد شد که از این بازگشت به رشد بهرهمند میشود و خود نیز تاحدی بهعنوان موتور محرک اقتصاد عمل خواهد کرد. در این سناریو، بازار مسکن نهتنها از رکود خارج میشود، بلکه وارد دورهای از توسعه میشود. پروژههای نیمهتمام تکمیل شده، سرمایه عمده وارد بخش ساختوساز شده و شهرها دچار تحول کالبدی میشوند. البته این رشد باید مدیریت شود تا به حباب قیمتی جدید منجر نشود؛ در مجموع، این سناریو فرصتی مهم برای بهبود وضعیت بازار مسکن است. در سناریوی سوم، یعنی تداوم و تشدید تنش جاری و استقرار شرایط تعلیق اقتصادی، بازار مسکن در همین وضعیت رکود تورمی باقی میماند. قیمتها بالا میمانند؛ اما معاملات محدود خواهد بود و ساختوساز کاهش مییابد. در چنین شرایطی نیز نمیتوان انتظار داشت که رشد قیمتها بهطور پایدار تورم را پوشش دهد (مشابه چند ماه اخیر) و بهاحتمال زیاد در افق میانمدت، رشد قیمتها کمتر از نرخ تورم خواهد بود.
در نهایت، باید بازار مسکن را نه صرفا از زاویه قیمت، بلکه بهعنوان بخشی از ساختار کلان اقتصاد دید. این بازار امروز بیش از هر زمان دیگری به انتظارات وابسته است و در معرض شوکهای بیرونی قرار دارد. آنچه تعیینکننده است، نه صرفا خود جنگ، بلکه نحوه مدیریت فضای نااطمینانی است. اگر این نااطمینانی کاهش یابد، حتی بدون تغییرات بنیادین، بازار به حرکت بازمیگردد. ولی اگر ادامه یابد، بازار در وضعیت تعلیق باقی خواهد ماند. مدیریت این وضعیت، بیش از هر چیز، نیازمند بازگرداندن افق پیشبینیپذیر به اقتصاد است.
