تمدید اجاره مسکن در سال ۱۴۰۰ ؛ زیان مستاجران از قانون به ظاهر حمایتی

به گزارش بانک اول، افزایش سرسام آور نرخ اجاره بها به دغدغه بزرگ مستاجران تبدیل شده است و با وجود آن که طبق مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا امسال هم موجران در تهران نباید بیش از ۲۵ درصد به اجاره ها اضافه کنند ، اخبار رسیده از بازار مسکن نشان می دهد در بسیاری از قراردادها این سقف برخلاف رضایت مستاجران ، رعایت نمی شود.

در واقع مستاجران چاره ای جز پذیرش شرایط موجر را ندارند چون مصوبه ستاد کرونا چندان توسط محاکم قضایی جدی گرفته نمی شود و حکم تخلیه توسط دادگاه ها به وفور صادر می شود. شمن این که مستاجران می گویند این قانون به قراردادهای صوری نیز منجر شده است. به این معنی که اجاره ظاهرا در قرارداد در سقف ۲۵ درصد افزایش می یابد اما موجران با ترفندهایی مبالغ بیشتر از قرارداد را از مستاجران دریافت می کنند.

از طرفی زمزمه های مالیات گیری از خانه های خالی هم موجب شده است که برخی مالکان از بیم مالیات، خانه های خالی خود را برای اجاره در بنگاه های مسکن فایل کنند. اما مشکل اینجاست که قیمت های پیشنهادی برای اجاره این واحدها هم بسیار گران و خارج از عرف است.

تامین نداشته ها از جیب مستاجر!

روزنامه همشهری در گزارش اقتصادی امروز خود به این سوژه پرداخته و نوشته است؛عمده بازار سنتی اجاره در ایران، در قبضه کسانی است که برای حفظ ارزش دارایی‌های ریالی خود در بازار مسکن سرمایه‌گذاری کرده‌اند و ضمن برخورداری از بازده مناسب مسکن در بلندمدت، بازدهی جاری سرمایه‌ خود را نیز در بازار اجاره کسب می‌کنند. در این شرایط، بخش قابل‌توجهی از مالکان فعال در بازار اجاره نگاه به نسبت واقع‌بینانه‌ای به تحولات بازار دارند و به‌قول‌معروف قصد ندارند تمام کسری و نداشته‌های خود را از جیب مستأجر تأمین کنند. این نگاه به نسبت واقع‌بینانه باعث شده در دوره سخت شیوع کرونا، باوجود مغایرت جدی مصوبه ستاد مقابله با کرونا مبنی بر تمدید خودکار و تعزیری قراردادهای اجاره با حقوق مالکیت، اصل این مصوبه بر پایه توافق نهایی مالک و مستأجر در بازار پذیرفته شود.

تغییر ساختار بازار اجاره

حالا اما، در شرایطی که بخشی از خانه‌های خالی از هراس جریمه‌های سنگین مالیاتی ناگزیر به عرضه در بازار اجاره شده‌اند، ساختار سنتی این بازار با نوعی دگرگونی مواجه شده و بی‌ملاحظگی در قیمت‌گذاری واحدهای استیجاری به‌دلیل بیگانگی موجران جدید با شرایط بازار افزایش پیدا کرده است. برخی بنگاه‌های مشاور املاک شهر تهران که با خبرنگاران همشهری گفت‌وگو کرده‌اند، می‌گویند: در بازار اجاره ۱۴۰۰، پایبندی به قیمت‌گذاری منصفانه در قراردادهای تمدیدی یا قراردادهای جدید متعلق به واحدهای با سابقه اجاره، به‌مراتب بیش از پایبندی مالکان واحدهای تازه عرضه شده به بازار است.

کارشناسان ملکی و مشاوران املاک، قیمت‌گذاری بی‌پروای واحدهای تازه‌وارد به بازار اجاره را یکی از عوامل اصلی تنش قیمتی در بازار اجاره معرفی می‌کنند و می‌گویند: طبیعت بازار مسکن و اجاره به این صورت است که وقتی واحدی در یک کوچه یا محله اجاره داده یا فروخته می‌شود، رشد احتمالی قیمت آن بر بازار سایر واحدهای کوچه و محله نیز اثر می‌گذارد و قیمت‌های جدید با نگاهی به معاملات قبلی و آگهی‌های موجود تعیین می‌شود.

این مسئله باعث شده بازار اجاره ۱۴۰۰در آستانه فصل جابه‌جایی‌ها با رشد بی‌قاعده قیمت مواجه شود درحالی‌که این خانه‌ها با قیمت‌های قبلی که تا ۲۵درصد پایین‌تر از قیمت فعلی بوده است نیز مشتری نداشته‌اند. البته محدود‌بودن عرضه واحدهای استیجاری در بازار سنتی ایران یکی از مسائلی است که باعث می‌شود با اصرار مالکان بر قیمت‌های بالا، درنهایت مستأجران تسلیم خواسته آنها شوند و فقط مستأجران آسیب‌پذیر مجبور به کوچ به مناطق پایین‌تر و حواشی شهرها باشند.