کوچ سرمایه از طلا و ارز به بازار مسکن؛ سراب یا واقعیت؟

سالی که در آن طلا و سکه یکه‌تازی کردند و بورس با همه فراز و نشیب‌ها حداقل روی کاغذ توانست نفس تازه کند. در گوشه‌ای دیگر از بازار اوضاع برای سرمایه‌گذاران بازار مسکن اصلا خوب جلو نرفت.

به گزارش بانک اول آمارهای 10 ماهه نخست امسال نشان می‌دهد قیمت سکه و طلا و ارز تا سه برابر بالا رفته ولی شرایط بازار مسکن سروشکل دیگری دارد. با همه این حرف‌ها زمزمه سناریو کوچ سرمایه از طلا و ارز به بازار مسکن وسط آمده است.

کوچ سرمایه به بازار مسکن چه دلیلی دارد؟

مهمترین مبنای طرح ادعای کوچ سرمایه از بازار‌های موازی به بازار مسکن به یک فرضیه و ادعا ختم می‌شود؛ هیجان در بازارهای موازی فروکش کرده است. در این تحلیل‌ها دی‌ماه امسال ملاک قرار گرفته شده و افت‌وخیز‌های محدوده اوایل زمستان امسال دلیلی از کاهش هیجانات در بازار ارز و طلا و سکه معرفی می‌شود.

استدلال اصلی مدافعان کوچ سرمایه به مسکن بر پایه دو محور استوار است. اول  جاماندن قیمت مسکن از بقیه بازارها. بازار مسکن در طول سال‌های 1403 و 1404 درمقایسه با طلا و سکه و دلار افزایش قیمت کمتری تجربه کرد. شاهد این استدلال هم داده‌های جدید مرکز آمار است.

نرخ تورم عمومی در کل کشور قریب 60 درصد است اما در حوزه مسکن با افزایش قیمت کمتری روبرو هستیم و این شاخص حدود 35 درصد اندازه‌گیری شده است. در بازار طلا و سکه و دلار اما میزان افزایش قیمت‌ها در حد و اندازه 200 درصد برآورد می‌شود و همه این عدد‌ها از جاماندن مسکن نسبت به بازار‌های موازی حکایت دارد.

استدلال دوم نیز به تاکتیک‌های قدیمی سرمایه‌گذاران ارتباط پیدا می‌کند. سرمایه‌گذارانی که در دو سال گذشته از جهش قیمت طلا و ارز سود به جیب زدند، حالا ممکن است دنبال بازاری امن برای حفظ اصل و سود سرمایه باشند. با توجه به وضعیت بازار مسکن در یکی دو سال گذشته این بازار می‌تواند جای کناسبی برای سرمایه‌گذاری بلندمدت باشد.

واقعیت‌های کف بازار: مصائب سرمایه‌گذاری در بازار مسکن

شاید روی کاغذ شرایط برای سرمایه‌گذاری در مسکن آماده باید اما وقتی پای صحبت سازندگان و فعالان کف بازار می‌نشینیم، ماجرا عوض می‌شود.

فرار سرمایه‌گذاران مسکن به پناهگاه‌های نقدشونده

برخلاف تصوراتی که بازار مسکن را همیشه پناهگاه امن سرمایه‌گذاری می‌دانند، شرایط فعلی چیز دیگری را نمایش می‌دهد. نااطمینانی‌های سیاسی و امنیتی مثل پیامد‌های جنگ 12 روزه و اخباری که این روز‌ها مخابره می‌شود تاثیری منفی بر بازار مسکن می‌گذارد.

بازار مسکن بیشتر از هر بازار دیگری وابسته به امنیت است. درست زمانی که سایه ریسک‌های سیاسی سنگینی کند، سرمایه‌گذار ترجیح می‌دهد دارایی خود را در بازارهایی با نقدشوندگی بالا مثل طلا و ارز نگه دارد تا در صورت هر اتفاقی امکان جابه‌جایی سریع فراهم باشد .

همین موضوع باعث شده تا سرمایه‌گذاری در مسکن به کمترین سطح در سال‌های اخیر تقلیل پیدا کند. چون پول همیشه از بازارهایی با نقدشوندگی پایین مثل ملک فرار می‌کند و سمت بازارهای سبک و نقدشونده می‌رود.

قحطی خریدار در بازار مسکن

ضلع دیگر در مصائب بازار مسکن سمت عرضه قرار دارد. بخش قابل توجهی از سازندگان مسکن تمایلی به شروع پروژه‌های جدید ندارند.

چون از یک طرف شکافی عمیق بین قیمت تمام‌شده و قدرت خرید مردم به‌چشم می‌خورد و از یک طرف دیکر اصلا مشتری در بازار وجود ندارد که بتواند با این قیمت‌ها خرید کند. این وضعیت باعث می‌شود تا سازندگان فقط به تکمیل پروژه‌های نیمه‌تمام بسنده کنند و بی‌خیال کلنگ‌زنی‌های جدید شوند.