مراقب این ۹ روش کلاهبرداری رایج هنگام خرید و فروش ملک باشید

به گزارش بانک اول بازار املاک به‌دلیل حجم بالای پول و پیچیدگی‌های حقوقی، یکی از جذاب‌ترین حوزه‌ها برای کلاهبرداران است. بسیاری از افراد هنگام خرید، فروش یا اجاره ملک، به‌دلیل اعتماد بیش از حد، ناآگاهی از قوانین یا عجله برای انجام معامله، در دام روش‌هایی می‌افتند که در ظاهر کاملاً قانونی و عادی به نظر می‌رسند.

شناخت دقیق شیوه‌های رایج کلاهبرداری ملکی، اولین و مهم‌ترین قدم برای پیشگیری است. وقتی بدانید کلاهبرداران دقیقاً چگونه عمل می‌کنند، نشانه‌های خطر را زودتر تشخیص می‌دهید و قبل از امضای هر قراردادی، با دقت و آگاهی بیشتری تصمیم می‌گیرید.

 

۱. فروش یک ملک به چند نفر

 

در این روش، فرد سودجو یک ملک را با قولنامه‌های جداگانه به چند خریدار می‌فروشد. معمولاً با دریافت بیعانه از هر نفر، زمان انتقال سند را به تعویق می‌اندازد و قبل از مشخص شدن موضوع، متواری می‌شود. این اتفاق بیشتر در معاملات و املاکی که سند رسمی ندارند، رخ می‌دهد.

از پرداخت نقدی یا کارت‌به‌کارت بدون مستند رسمی خودداری کنید

اگر خریدار هستید بهتر است تا حد امکان معامله را فقط با سند رسمی و در دفترخانه انجام دهید و قبل از پرداخت بیعانه، از اداره ثبت استعلام مالکیت بگیرد. همچنین از پرداخت نقدی یا کارت‌به‌کارت بدون مستند رسمی خودداری کند.

اگر فروشنده هستید و ملک چند مالک دارد (ملک مشاع)، رضایت و امضای همه شرکا را بگیرد. توجه داشته باشید که باید فقط یک قرارداد رسمی تنظیم کند و از دادن قولنامه‌های متعدد پرهیز کنید. هچنین تمامی دریافت‌ها را در قرارداد قید کنید تا بعداً متهم به فروش مال غیر نشوید.

۲. جعل سند مالکیت

 

کلاهبردار با استفاده از سند جعلی یا دستکاری‌شده، خود را مالک معرفی می‌کند و ملک را می‌فروشد یا رهن می‌دهد. گاهی حتی مدارک هویتی جعلی هم ارائه می‌دهد. اگر اصالت سند از طریق استعلام رسمی بررسی نشود، تشخیص این نوع کلاهبرداری دشوار خواهد بود.

برای آشنایی با نحوه‌ی استعلام رسمی سند ملکی راهنمای کامل استعلام آنلاین سند ملک برای را مطالعه کنید.

اگر می‌خواهید در دام این دسته از کلاهبرداران نیفتید، اصل سند را رؤیت کنید و از دفترخانه یا سامانه ثبت، اصالت آن را استعلام بگیرد، مشخصات سند را با کارت ملی مالک تطبیق دهید و اگر فروشنده ادعا می‌کند وکیل است، وکالت‌نامه رسمی و معتبر را بررسی کنید.

هرگونه آگهی فروش جعلی از ملک خود را سریعاً پیگیری حقوقی کنید

اگر می‌خواهید ملک خود را بفروشید توجه داشته باشید که در صورت مفقود شدن سند، فوراً اعلام مفقودی کنید و هرگونه آگهی فروش جعلی از ملک خود را سریعاً پیگیری حقوقی کنید.

۳. پیش‌فروش صوری ملک

 

در این شیوه، فردی بدون داشتن زمین یا مجوز ساخت، اقدام به پیش‌فروش واحدهای یک پروژه غیرواقعی می‌کند. در برخی موارد زمین وجود دارد؛ اما مجوز قانونی برای ساخت صادر نشده است. خریداران معمولاً به امید قیمت پایین‌تر، بدون بررسی مجوزها و قرارداد رسمی اقدام به پرداخت پول می‌کنند.

به‌عنوان خریدار لازم است مجوز ساخت، پروانه شهرداری و سند زمین را بررسی و قرارداد پیش‌فروش را فقط در دفترخانه رسمی ثبت کنید. زمان تحویل، خسارت تأخیر و مشخصات دقیق واحد را در قرارداد درج کرده و اگر قصد دارید ملک خود را بفروشید تعهدات مالی و زمان‌بندی را شفاف مشخص کنید و تحت هیچ شرایطی از خریداران، مبالغ خارج از چارچوب قرارداد رسمی دریافت نکنید.

۴. فروش ملک در رهن یا دارای بدهی

 

گاهی ملکی که در رهن بانک است یا بدهی سنگین دارد، بدون اطلاع خریدار معامله می‌شود. پس از پرداخت پول، خریدار متوجه می‌شود امکان انتقال سند وجود ندارد یا باید بدهی قابل‌توجهی پرداخت کند. در چنین شرایطی استعلام وضعیت ثبتی ملک قبل از معامله ضروری است.

پیش از امضای قرارداد از وضعیت ثبتی ملک استعلام بگیرید

از وضعیت ثبتی ملک (در رهن، بازداشت، یا فاقد بدهی) استعلام بگیرید و در صورت رهن بودن، نحوه فک رهن را در قرارداد مشخص کنید. لازم است نسبت به زمان و نحوه تسویه کاملاً آگاهی پیدا کنید.

۵. دریافت بیعانه و عدم پاسخگویی

 

در این روش، کلاهبردار با انتشار آگهی جذاب با قیمت پایین‌تر از عرف بازار، خریدار را ترغیب به پرداخت بیعانه به‌صورت فوری کرده و بعد از واریز وجه، دیگر پاسخگو نیست. ارائه‌ی قیمت‌های غیرمنطقی می‌تواند یکی از مهم‌ترین نشانه‌های هشدار باشد.

هرگز قبل از بازدید حضوری و بررسی مدارک، بیعانه پرداخت نکنید

هرگز قبل از بازدید حضوری و بررسی مدارک، بیعانه پرداخت نکنید و نسبت به قیمت‌های غیرواقعی و خیلی پایین شک کنید. بهترین کار این است که پرداخت را فقط پس از تنظیم قرارداد مکتوب انجام دهید.

 

۶. دستکاری در مفاد قرارداد ملکی

 

گاهی مشکل در ظاهر معامله نیست، بلکه در جزئیات قرارداد پنهان شده است. درج بندهای مبهم، حذف تعهدات فروشنده یا اضافه کردن شروط یک‌طرفه می‌تواند خریدار یا مستأجر را دچار خسارت جدی کند. توجه داشته باشید که در معاملات ملکی قرارداد باید با دقت خوانده شود و در صورت لزوم توسط مشاور حقوقی بررسی شود.

در معاملات ملکی قرارداد باید با دقت خوانده شود و در صورت لزوم توسط مشاور حقوقی بررسی شود

لازم است پیش از هرگونه امضا، قرارداد را خط به خط بخوانید، حتی اگر طولانی باشد. به ویژه بندهای مربوط به خسارت، زمان تحویل، شرایط فسخ و تعهدات مالی از اهمیت ویژه‌ای برخوردار هستند. بهتر است در معاملات سنگین، از مشاور حقوقی کمک بگیرید. در زمان تنظیم قرار داد به این موضوع توجه داشته باشید که هیچ فضای خالی و بیش از اندازه‌ای که امکان افزودن اطلاعات جعلی را در اختیار کلاهبرداران قرار می‌دهد، وجود نداشته باشد.

 

۷. کلاهبرداری با ملک مشاع

ملک مشاع به ملکی گفته می‌شود که بیش از یک نفر در مالکیت آن سهیم هستند و هرکدام به نسبت سهم خود حق دارند. در چنین املاکی همه‌ی مالکان در تصمیم‌گیری‌های مرتبط با ملک نقش دارند و هیچ‌کس به‌تنهایی اختیار کامل بر کل ملک را ندارد.

یکی از شیوه‌های رایج سوءاستفاده در این حوزه زمانی رخ می‌دهد که یکی از شرکا بدون رضایت دیگران، اقدام به فروش کل ملک یا سهم سایر مالکان می‌کند. در حالی‌ که هر فرد تنها مجاز به واگذاری سهم قانونی خود است، فروش بیش سهم هر شخص می‌تواند مصداق فریب و کلاهبرداری باشد و مشکلات حقوقی جدی برای خریدار و سایر شرکا ایجاد کند.

در معاملات ملک مشاع، خریدار باید دقیق بداند که فقط «سهم مشخصی از کل ملک» را می‌خرد

در معاملات ملک مشاع، خریدار باید دقیق بداند که فقط «سهم مشخصی از کل ملک» را می‌خرد، نه یک بخش معین و قابل تصرف مستقل؛ بنابراین بررسی سند رسمی، میزان دقیق سهم، استعلام از اداره ثبت درباره بازداشت یا در رهن نبودن ملک، و اطلاع از وضعیت سایر شرکا کاملاً ضروری است.

 

۸. کلاهبرداری ازطریق دفاتر املاک جعلی

 

یکی از شیوه‌های رایج در کلاهبرداری ملکی، راه‌اندازی دفتر املاک صوری است. فرد سودجو با حضور در یک دفتر شیک در منطقه‌ای معتبر و معرفی خود به‌عنوان مشاور املاک، بدون داشتن مجوز قانونی شروع به فعالیت می‌کند و ملک را با قیمت‌هایی پایین‌تر از ارزش واقعی آن به شما نشان می‌دهد.

وجه معامله باید فقط به حساب مالک واریز شود

این دسته از کلاهبرداران ملک را به‌طور صوری به شخص معتمد خود منتقل کرده تا سند را در اختیار بگیرد و سپس همان ملک را به خریداران مختلف می‌فروشد. این دسته از کلاهبرداران همچنین می‌توانند املاک نیمه‌ساز را به چندین نفر بفروشند.

خریداران و فروشندگان باید قبل از هر اقدامی، از قانونی بودن دفتر املاک مطمئن شوند؛ بررسی پروانه کسب معتبر و استعلام آن از اتحادیه می تواند به شما کمک کند. هیچ مبلغی حتی به عنوان بیعانه نباید بدون رؤیت اصل سند، احراز هویت مالک و تطابق کامل مشخصات پرداخت شود. همچنین وجه معامله باید فقط به حساب مالک واریز شود، نه حساب شخصی مشاور املاک.

 

۹. کلاهبرداری به روش انتقال مال غیر

 

اگر فروشنده در قرارداد خرید و فروش متعهد شود که در قبال مبلغ دریافتی، سند ملک را به نام خریدار منتقل کند اما عمداً آن را به نام شخص دیگری ثبت کند، مرتکب تخلف و جرم شده و می‌تواند به‌عنوان کلاهبردار تحت پیگرد قرار گیرد. در صورتی که فردی که سند به نام او منتقل شده از این اقدام غیرقانونی آگاه باشد و با علم به موضوع همکاری کرده باشد، او نیز در این جرم مسئولیت خواهد داشت و شریک در تخلف محسوب می‌شود.

خریداران باید پیش از هر پرداختی، مالکیت فروشنده را از طریق سند رسمی و استعلام ثبتی بررسی کنند و به قولنامه‌ی دستی یا اطمینان شفاهی بسنده نکنند. علاوه بر آن در صورت اعطای وکالت فروش، لازم است حدود اختیارات، مدت و شرایط به‌طور شفاف و محدود تعیین شود.

از آنجایی که پیشگیری همیشه بهتر از درمان است به شما پیشنهاد می‌کنیم قبل از اینکه در دام کلاهبرداران ملکی بیفتید، تمام مدارک لازم را به دقت بررسی کرده و از اصالت ملکی که قصد خرید آن را دارید، اطمینان حاصل کنید و استعلام‌ قانونی بگیرید.