طرح خانه ریز؛ شیوه جدید سرمایه‌گذاری در بازار مسکن چیست؟

به گزارش بانک اول طرح خانه ریز با تاخیر پنج‌ماهه از سوی شهرداری تهران به مرحله اجرا رسید تا متقاضیان برای خرید سانتی‌متری مسکن اقدام کنند. 

 اولین پروژه طبق اطلاعات ارائه‌شده از سامانه شهرزاد در بلوار آیت‌الله کاشانی منطقه پنج تهران است اما از همین ابتدای کار ابهام‌های زیادی احساس می‌شود. به عنوان مثال شیوه قیمت‌گذاری برای خانه‌ای که هنوز ساخته نشده فقط یکی از ابهام‌های طرح است و بخشی از مزایایی که از سوی شهرداری برای طرح تبلیغ می‌‌کند، می‌تواند حکم پاشنه آشیل طرح را داشته باشد. طرح خانه ریز با اینکه در ایران برای اولین‌بار اجرا می‌شود اما نمونه‌های خارجی تقریبا مشابهی دارد. توکنایز مسکن در دبی و طرح مالکیت کسری در کشور‌های دیگر نمونه‌های مشابهی برای طرح خانه ریز شهرداری مسکن به حساب می‌آید که نشان می‌دهد سازوکار جدید شهرداری نیاز به بررسی زیادی قبل از سرمایه‌گذاری دارد.

طرح خانه ریز چیست؟

طرح خانه ریز بر پایه خرید سهم بسیار کوچک از یک ملک مشخص شکل گرفته است. در این شیوه به جای اینکه خریدار یک واحد کامل را بخرد، فقط مالک امتیاز یک‌صدم درصد از هر متر از ملک می‌شود. ابتدا ملک قیمت‌گذاری می‌شود. پس از تکمیل شدن ملک بحث مزایده پیش می‌آید و نهایتا سهم هر مالک پرداخت خواهد شد. شاید اولین ابهام در طرح را بتوانیم همینجا بدانیم. اینکه شیوه قیمت‌گذاری در قدم اول آنهم برای خانه‌ای که وجود ندارد و آماده نیست، به چه شکلی انجام می‌شود.

هر شهروند در این مدل می‌تواند تا 100 سانتی‌متر از ملک را بخرد و اگر تمایل داشته باشد بعدا سهم‌های بیشتری جمع کند. به همین دلیل طرح خانه ریز بیشتر از آن که شبیه خرید خانه باشد، به نوعی سرمایه‌گذاری خرد روی یک ملک مشخص شباهت دارد.

نکته مهم این است که این طرح روی یک خانه یا آپارتمان آماده اجرا نمی‌شود. بلکه ملک قبل از تکمیل قیمت‌گذاری خواهد شد. همین ویژگی طرح خانه ریز را از خرید و فروش رایج مسکن جدا می‌کند و به آن حال و هوای یک طرح تازه و کمتر شناخته‌شده می‌دهد.

طرح خانه ریز دقیقا چگونه اجرا می‌شود؟

طرح خانه ریز زیر نظر شهرداری تهران راه‌اندازی شده است. بستر اجرای طرح نیز سامانه شهرزاد خواهد بود. وقتی از طریق سامانه شهرزاد جلو می‌رویم با صفحه‌ای روبرو می‌شویم که تا دلتان بخواهد بابت مزایای طرح خانه ریز تبلیغ شده است. مثلا این طرح را ورودی برای بازار ملک با سرمایه‌خرد معرفی کرده‌اند. نقدشوندگی بالا، حذف واسطه‌های بازار(!) و پشتیبانی شهرداری برای تکمیل پروژه‌ها نیز بخش دیگری از مزایای طرح خانه ریز اعلام شده است.

فعلا فقط یک پروژه از طرح خانه ریز در سامانه شهرزاد به چشم می‌‌خورد. پروژه‌ای به اسم فجر که ادعا می‌شود در بلوار آیت‌الله کاشانی تهران واقع در منطقه پنج قرار دارد. شهرداری وعده داده مدت زمان ساخت هر پروژه نهایتا دو سال باشد. قیمت هر متر از این خانه نیز که هنوز عملیات ساخت آن استارت نخورده، متری 150 میلیون تومان است و متقاضی می‌تواند با پرداخت یک میلیون و 500 هزار تومان یک واحد خانه ریز معادل یک سانتی‌متر پیش‌خرید کند.‌      

متقاضیان طرح خانه ریز می‌توانند برای خرید یک تا 100 سانتی‌متر از ملک‌های ارائه‌شده از سوی شهرداری اقدام کنند 

طرح خانه ریز نمونه خارجی دارد؟

طرح خانه ریز با همه بدبینی‌ها نمونه‌های مشابه خارجی دارد. مالکیت کسری نزدیک ترین نمونه است. مدلی که در آن چند نفر با هم یک ملک را می‌خرند و هر کدام سهم مشخصی دارند. یعنی مالکیت به جای یک نفر بین چند خریدار تقسیم می‌شود و هر کس به اندازه سهم خود در سود یا ارزش ملک شریک است.

مدل مشابه دوم توکنایز کردن ملک است. ملک در این شیوه به واحدهای دیجیتال کوچک تقسیم می شود و هر واحد نشان‌دهنده بخشی از مالکیت است. این روش معمولا در فضای دیجیتال دیده می‌شود و هدف این است که خرید ملک برای افراد بیشتری ممکن شود. شباهت آن با طرح خانه ریز این است که در هر دو حالت سرمایه لازم برای ورود به بازار کمتر می‌شود و خرید به اندازه‌های کوچک تقسیم خواهد شد.

تفاوت هم کم نیست. سهم ها معمولا در مدل‌های خارجی به صورت درصدی یا دیجیتال تعریف می‌شوند اما در طرح خانه ریز بحث فروش فیزیکی مطرح شده است. یعنی از 100 سانتی متر از خانه حرف زده می‌شود.

می‌توانیم بگوییم طرح خانه ریز از نظر منطق کلی بی‌شباهت به نمونه‌های خارجی نیست اما از نظر شیوه اجرا و ساختار مسیری جدید به حساب می‌آید.

مزایا و معایب طرح خانه ریز چیست؟

طرح خانه ریز به عنوان یک طرح تازه مزایا و معایب خاص خود را دارد.

مزایای طرح خانه ریز

مهم‌ترین مزیت طرح خانه ریز این است که پتانسیل جذب سرمایه‌گذاران زیادی دارد. در بازاری که خرید یک خانه کامل برای بخشی از مردم دور از دسترس است، امکان خرید سهم کوچک حکم ورود متقاضیان جدید به بازار را خواهد داشت. این موضوع ممکن است برای کسانی جذاب باشد که می‌خواهند به مرور سرمایه خود را در مسکن نگه دارند.

مزیت دیگر این است سرمایه جدید وارد بازار مسکن می‌شود. البته اگر طرح درست اجرا شود، سازنده به پول می‌رسد و خریدار هم از همان ابتدا در پروژه شریک می شود.

معایب طرح خانه ریز

مهم ترین ایراد پیچیدگی در مالکیت است. وقتی یک خانه به سهم‌های کوچک تقسیم شود، سوال‌های زیادی پیش می‌آید. چه کسی تصمیم می گیرد؟ اگر ملک فروخته شود، سهم هر نفر چگونه محاسبه می شود؟ اگر اختلافی پیش بیاید، راه‌حل چیست؟ همه این پرسش‌ها به معنی سازوکار مبهم طرح است.

مشکل بعدی نقدشوندگی است. یعنی ممکن است خرید سهم کوچک آسان باشد، اما فروش آن در زمان دلخواه به این راحتی انجام نشود. اگر بازار فعال نباشد خریدار در عمل صاحب سهمی می‌شود که تبدیل آن به پول نقد زمان بر است. این مسئله برای طرح خانه ریز یک ریسک جدی به حساب می‌آید.

ابهام در قیمت‌گذاری عیب بعدی است. وقتی یک آپارتمان هنوز آماده نیست و فقط بخش‌های کوچک آن فروخته می‌شود، تعیین قیمت واقعی آن کار ساده و شفافی نیست. اگر قیمت‌گذاری درست نباشد، خریدار ممکن است بیشتر از ارزش واقعی پول داده باشد. اگر پروژه با تاخیر روبه رو شود، ارزش سهم‌ها هم تحت‌تاثیر قرار می‌گیرد.

طرح خانه ریز از زمان مطرح شدن با اتهام‌های خاصی روبرو شده است. مثلا گفته می‌شود با این شیوه فقط ابزار مالی شهرداری تامین می‌شود و راهکار خاصی برای باز شدن گره بازار مسکن وجود ندارد. این طرح قاعدتا فقط محدود به طرح‌های مسکونی خود شهرداری است و نمی‌تواند الگویی فراگیر برای بازار مسکن باشد.

طرح خانه ریز با اینکه می تواند در ظاهر راهی جدید برای خانه‌دار شدن یا سرمایه‌گذاری باشد اما موفقیت آن به شفافیت، اعتماد عمومی و سازوکار روشن بستگی دارد.