قولنامه برای املاک دارای سند سبز اعتبار ندارد

وقتی پای خرید و فروش ملک به میان می‌آید، یک برگه قولنامه عادی می‌تواند آغاز یک معامله باشد، اما برای بخشی از املاک، دیگر پایان‌بخش معامله نیست. رنگ سند مالکیت در این میان اهمیت پیدا کرده و سندهای حدنگار سبزرنگ، قواعد متفاوتی برای نقل‌وانتقال دارند؛ قواعدی که بی‌توجهی به آنها می‌تواند معامله را با پیامدهای حقوقی جدی مواجه کند.

 

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول از سوم تیرماه ۱۴۰۳ وارد مرحله اجرا شد و از آن زمان، اسناد مالکیتی که پس از این تاریخ صادر شده‌اند، از نظر نحوه انجام معاملات مشمول مقررات جدید هستند.

 

سازمان ثبت اسناد و املاک کشور نیز برای مشخص شدن این دسته از اسناد، رنگ سندهای حدنگار جدید را به سبز تغییر داده است.اعظم قویدل، سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، با اشاره به این تغییر توضیح داده است که سازمان ثبت از سال ۱۳۸۸ فرآیند تبدیل اسناد دفترچه‌ای به اسناد تک‌برگ یا حدنگار را آغاز کرد، اما پس از لازم‌الاجرا شدن قانون الزام، اسناد جدید با رنگ سبز صادر شدند تا مشمولان قانون در زمان معامله قابل تشخیص باشند

 

در همین زمینه فرزاد میررضایی، مدیرکل ثبت اسناد و املاک استان سمنان نیز تأکید کرده است که دارندگان و خریداران املاکی که سند مالکیت سبزرنگ آنها پس از سوم تیر ۱۴۰۳ صادر شده، نمی‌توانند معامله را صرفاً با یک قولنامه عادی انجام دهند و برای اعتبار قانونی معامله باید یکی از مسیرهای پیش‌بینی‌شده در قانون را طی کنند.۳ مسیر قانونی برای معامله ملک دارای سند سبز

 

برای معامله این املاک، سه مسیر قانونی پیش‌بینی شده است؛ مسیری که در هر سه حالت، ثبت رسمی معامله در نهایت به دفتر اسناد رسمی گره می‌خورد.مسیر نخست، مراجعه مستقیم خریدار و فروشنده به دفتر اسناد رسمی و تنظیم قرارداد رسمی است. دفاتر اسناد رسمی بنا بر درخواست طرفین می‌توانند قراردادهای خصوصی اشخاص از جمله تعهد به بیع، قولنامه رسمی و موارد مشابه را تنظیم و ثبت کنند.در مسیر دوم، مشاور املاک پس از انجام مذاکرات مقدماتی، پیش‌نویس قرارداد را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد درج می‌کند و آن را برای تنظیم سند رسمی به دفترخانه منعکس می‌کند. طرفین معامله نیز حداکثر پنج روز از زمان ثبت پیش‌نویس فرصت دارند برای ثبت معامله به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند.

 

نکته مهم این است که پیش‌نویس قرارداد به‌تنهایی آثار حقوقی قرارداد را ندارد؛ بنابراین تا پیش از ثبت رسمی معامله توسط سردفتر، طرفین نباید وجه، اسناد یا مدارک ملک را مبادله کنند.مسیر سوم نیز استفاده از «قرارداد یکسان» است. در این روش، مشاور املاک قرارداد را در سامانه ثبت می‌کند و طرفین پس از آن باید حداکثر ظرف سه ماه برای ادامه فرآیند و رفع محدودیت‌های قانونی به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند.قولنامه عادی برای سند سبز چه تبعاتی دارد؟

 

قویدل با تأکید بر اینکه مشاوران املاک نباید برای املاک دارای سند مالکیت حدنگار سبزرنگ، سند عادی تنظیم کنند، به ضمانت اجراهای قانونی این تخلف نیز اشاره کرده است.

 

بر اساس ماده ۱۱ قانون الزام، اگر مشاور املاک یا بنگاه معاملات ملکی برای این املاک سند عادی تنظیم کند، در مرتبه نخست علاوه بر استرداد حق دلالی، به پرداخت جریمه‌ای معادل سه برابر آن و تعلیق پروانه کسب به مدت شش ماه محکوم می‌شود.

 

در مرتبه دوم، جریمه به شش برابر حق دلالی می‌رسد و پروانه کسب برای یک سال تعلیق خواهد شد. در مرتبه سوم نیز علاوه بر مجازات‌های قبلی، پروانه کسب متخلف ابطال می‌شود.این موضوع در شرایطی اهمیت بیشتری پیدا می‌کند که تاکنون بیش از ۱۱ میلیون و ۵۰۰ هزار برگ سند حدنگار سبزرنگ در کشور صادر شده است.خریدار قبل از امضا چه چیزهایی را بررسی کند؟اما الزامات معامله تنها به انتخاب مسیر ثبت رسمی محدود نمی‌شود.

 

خریدار پیش از امضای قرارداد باید ابتدا از وضعیت حقوقی و ثبتی ملکی که قصد خرید آن را دارد مطمئن شود.سازمان ثبت اسناد و املاک کشور توصیه کرده است تا حد امکان از خرید املاک قولنامه‌ای فاقد سند مالکیت خودداری شود؛ چراکه در چنین معاملاتی احراز مالکیت فروشنده و اطمینان از نبود معامله معارض دشوارتر است و بخش قابل توجهی از دعاوی نیز از معاملات عادی ناشی می‌شود.

 

بررسی سند مالکیت و سوابق ثبتی ملک، تطبیق مشخصات هویتی فروشنده با مالک مندرج در سند و بررسی ممنوع‌المعامله نبودن فروشنده از جمله اقداماتی است که پیش از معامله باید انجام شود.حتی اصالت سند تک‌برگ نیز قابل بررسی است.

 

خریدار می‌تواند QR-Code درج‌شده روی سند را با تلفن همراه اسکن کند و از طریق آن به صفحه اعتبارسنجی درگاه رسمی سازمان ثبت هدایت شود.وضعیت رهن ملک نیز باید مورد توجه قرار گیرد؛ چراکه در صورت وجود رهن، موضوع در پشت سند مالکیت درج می‌شود. در اسناد مشاعی نیز میزان سهم فروشنده باید با مساحت مورد معامله تطبیق داده شود.فقط مالک را بررسی نکنید؛ خود ملک را هم با سند تطبیق دهید

 

در معاملات ملکی، تطبیق مشخصات سند با ملکی که در محل معرفی می‌شود نیز اهمیت دارد. نوع ملک، کاربری و نشانی درج‌شده در سند باید با ملک مورد معامله مطابقت داشته باشد.در پایین سند مالکیت، نقطه UTM وسط ملک نیز درج شده است که امکان تطبیق موقعیت ملک با مختصات ثبت‌شده را فراهم می‌کند.در خرید آپارتمان نیز خریدار باید شماره پارکینگ و انباری مندرج در سند و نقشه تفکیکی را بررسی و محل واقعی پارکینگ و انباری را با اطلاعات سند تطبیق دهد

 

همچنین اگر سند ملک هنوز دفترچه‌ای است، توصیه شده پیش از انجام معامله، فروشنده نسبت به تبدیل آن به سند حدنگار یا تک‌برگ اقدام کند؛ چراکه مطابق تبصره ماده ۱۱ قانون جامع حدنگار، به اسناد مالکیت دفترچه‌ای خدمات ثبتی ارائه نمی‌شود و این موضوع می‌تواند نقل‌وانتقال ملک را با مشکل مواجه کند. یک رنگ، یک تفاوت مهم در معاملهدر میان تمام این جزئیات، توجه به رنگ سند می‌تواند نخستین نشانه برای تشخیص مسیر معامله باشد.

 

 

اسناد حدنگار سبزرنگی که پس از سوم تیر ۱۴۰۳ صادر شده‌اند، مشمول الزامات قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول هستند و تنظیم قولنامه یا مبایعه‌نامه عادی برای آنها کافی نیست.قویدل تأکید کرده است که در صورت تنظیم معامله عادی برای ملکی که سند حدنگار آن پس از این تاریخ صادر شده یا سبزرنگ است، دعاوی ناشی از این معاملات در مراجع قضایی، شبه‌قضایی و داوری قابل استماع نخواهد بود.در مقابل، اسناد حدنگار زردرنگ فعلاً مشمول ماده یک قانون الزام نشده‌اند، هرچند سازمان ثبت توصیه کرده است معاملات این املاک نیز در دفتر اسناد رسمی ثبت شود.

 

در نهایت، قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول قرار است مسیر معاملات ملکی را از توافق‌های صرفاً عادی به سمت ثبت رسمی و قابل استناد هدایت کند؛ بنابراین برای خریدار و فروشنده، شناخت نوع سند، بررسی وضعیت ملک و انتخاب مسیر قانونی معامله، دیگر یک اقدام احتیاطی صرف نیست، بلکه بخشی از فرآیند انجام معامله است. در این میان، برای اسناد سبزرنگ صادرشده پس از سوم تیر ۱۴۰۳، یک اصل روشن است: قولنامه عادی جای ثبت رسمی معامله را نمی‌گیرد.