قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
اختلال در سامانه‌های خودنویس و کاتب/ ماجرا چیست؟
به گفته نایب‌رئیس اتحادیه املاک محدودیت ثبت قرارداد خانه‌های در رهن بانک، مانع اجاره و ثبت در خودنویس و کاتب است.
به گزارش بانک اول سمانه محرمی نمین نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به محدودیت ثبت قرارداد اجاره واحدهای مسکونی دارای سند در رهن بانک در سامانه‌های کاتب و خودنویس اظهار کرد: این موضوع به یکی از مشکلات مالکان و مستأجران تبدیل شده است. اتحادیه مشاوران املاک بارها این مسئله را از مسئولان ذی‌ربط در سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و وزارت راه و شهرسازی پیگیری کرده، اما تاکنون راهکاری برای رفع آن ارائه نشده است.
وی افزود: محدودیت ثبت قرارداد برای املاکی که سند آنها در رهن بانک قرار دارد، فقط به مالکان محدود نمی‌شود و مستأجران را نیز با مشکلات حقوقى و اقتصادی مواجه می‌کند.
وی با بیان اینکه یکی از اهداف پرداخت تسهیلات مسکن کمک به خانوارها برای خانه‌دار شدن بوده است، یادآور شد: در گذشته افراد با ترکیب نقدینگی شخصی، وام مسکن و منابع حاصل از رهن یک ملک، امکان خرید خانه را پیدا می‌کردند. این روش به‌ویژه برای خانه‌اولی‌ها مسیر نسبتاً آسان تری برای خانه‌دار شدن فراهم می‌کرد، اما اکنون قرار گرفتن سند ملک در وثیقه بانک، در برخی موارد استفاده اقتصادی از آن را با محدودیت مواجه کرده است.
وی افزود: برای مثال فردی ممکن است با توجه به بودجه ای که دارد خانه‌ای ۶۰ متری خریداری کند، اما بعدها به دلیل تغییر شرایط زندگی در واحدی ۸۰ متری سکونت داشته باشد و خانه قبلی خود را اجاره دهد. در چنین شرایطی چرا صرفاً باید به دلیل در رهن بودن سند باید از ثبت قرارداد اجاره در سامانه محروم شود؟
وی با اشاره به الزامات قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول گفت: بر اساس این قانون، قراردادهای مربوط به اموال غیرمنقول باید در سامانه‌های مورد تأیید سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ثبت شوند که در زمان حاضر سامانه‌های خودنویس و کاتب در این زمینه فعالیت دارند. با این حال مالکان املاک دارای سند در رهن بانک با محدودیت ثبت قرارداد در این سامانه‌ها مواجه هستند؛ در حالی که پیش‌تر امکان دریافت کد رهگیری برای این املاک در سامانه املاک و مستغلات وجود داشت.
محرمی نمین دومین پیامد این محدودیت را تحمیل مشکلات به مستأجران دانست و اظهار کرد: این محدودیت فقط متوجه صاحبخانه نیست. مستأجر برای دریافت تسهیلات ودیعه مسکن، ارائه مدارک سکونت به مدرسه فرزند، تعویض پلاک و استفاده از برخی خدمات بانکی به مدارک معتبر رابطه استیجاری و قرارداد دارای کد رهگیری نیاز دارد. بنابراین وقتی امکان ثبت قرارداد وجود ندارد، مستأجر نیز با محدودیت‌هایی مواجه می‌شود که هیچ نقشی در ایجاد آنها نداشته است.
وی سومین پیامد را کاهش عرضه واحدهای مسکونی در بازار رسمی اجاره عنوان کرد و افزود: وقتی مالک و مستأجر امکان ثبت قرارداد در سامانه را نداشته باشند، بخشی از املاک ممکن است از بازار رسمی اجاره خارج شوند. کاهش عرضه نیز می‌تواند به افزایش قیمت‌ها منجر شود.
نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به احتمال انعقاد قراردادهای خارج از سامانه تصریح کرد: همه مالکان به دلیل این محدودیت از اجاره دادن ملک خود صرف‌نظر نمی‌کنند و ممکن است قراردادها را خارج از شبکه رسمی و به‌صورت غیرسامانه‌ای امضا کنند. در این شرایط مستأجر هنگام بروز اختلاف و مراجعه به مراجع قضایی برای دریافت حکم تخلیه یا مطالبه ودیعه خود با مشکل مواجه می‌شود؛ چراکه امکان ثبت و پیگیری برخی درخواست‌ها و شکایت‌ها به قرارداد ثبت‌شده در سامانه وابسته است. در نتیجه مشکلاتی که می‌توانست از ابتدا با ثبت رسمی قرارداد مدیریت شود، به اختلافات حقوقی و پرونده‌های قضایی تبدیل خواهد شد.
وی چهارمین پیامد را تعارض با هدف تسهیلات حمایتی مسکن دانست و گفت: تسهیلات بانکی قرار بوده به خانه‌دار شدن مردم کمک کند، اما اکنون در برخی موارد به محدودیتی چندساله برای مالکان تبدیل شده است. چنین محدودیتی نباید بدون ضرورت قانونی یا قراردادی برای ملک ایجاد شود.
محرمی نمین پنجمین مسئله را نبود سازوکار هماهنگ میان بانک‌ها و سامانه‌های ثبت قرارداد عنوان کرد و افزود: در زمان حاضر سازوکاری برای دریافت تأییدیه الکترونیکی از بانک‌ها در این سامانه‌ها پیش‌بینی نشده است. همه قراردادهای تسهیلاتی نیز شرایط یکسانی ندارند و نمی‌توان بدون بررسی مفاد هر قرارداد درباره امکان اجاره دادن ملک تصمیم یکسانی گرفت.
وی ادامه داد: باید مشخص شود در هر قرارداد تسهیلات بانکی چه محدودیت‌هایی برای مالک در نظر گرفته شده است. ممکن است مبلغ تسهیلات، سود آن و مدت بازپرداخت در قراردادهای مختلف متفاوت باشد. حتی در برخی موارد، اگر اصل و سود تسهیلات در نظر گرفته شود، رقم آن می‌تواند بخش قابل توجهی از ارزش ملک را شامل شود. بنابراین لازم است شرایط هر قرارداد به‌صورت جداگانه بررسی شود و بانک مشخص کند که آیا مالک اجازه اجاره دادن ملک را دارد یا خیر.
نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک با تأکید بر ضرورت ایجاد امکان استعلام سیستمی از بانک‌ها اظهار کرد: باید بر اساس مبلغ تسهیلات، سود، مدت بازپرداخت و سایر مفاد قرارداد، پاسخ مشخصی درباره امکان اجاره دادن هر ملک ارائه شود تا مالک از بن‌بست فعلی در ثبت قرارداد خارج شود.
وی با اشاره به طولانی بودن دوره بازپرداخت تسهیلات مسکن اضافه کرد: یکی دیگر از مشکلات بلاتکلیفی چند ساله مالکان و مستأجران است. بازپرداخت برخی تسهیلات ممکن است تا ۱۵ سال طول بکشد و در تمام این مدت محدودیت ثبت قرارداد می‌تواند مشکلات حقوقی و اقتصادی ایجاد کند. در حالی که برخی مالکان برای تأمین اقساط وام، ناچار به اجاره دادن ملک خود هستند و از محل درآمد اجاره، اقساط تسهیلات را پرداخت می‌کنند. بنابراین این محدودیت، مسیر استفاده اقتصادی از ملک را نیز دشوار می‌کند.
محرمی نمین درباره پیگیری‌های اتحادیه مشاوران املاک برای رفع این مشکل گفت: ما پیگیری‌های زیادی انجام داده‌ایم، اما تاکنون از سوی وزارت راه و شهرسازی و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور پاسخ روشنی دریافت نکرده‌ایم. به‌عنوان نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک امیدوارم از طریق رسانه‌ها بتوانیم صدای این صنف را به گوش مسئولان برسانیم، چراکه مکاتبات و پیگیری‌های قبلی به نتیجه نرسیده است.
وی با اشاره به مطالبه اتحادیه از نهادهای مسئول افزود: وزارت راه و شهرسازی، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و بانک مرکزی با همکاری شبکه بانکی باید برای رفع این مشکل اقدام کنند. پیشنهاد ما این است که برای املاکی که سند آنها در رهن بانک قرار دارد، امکان دریافت تأییدیه الکترونیکی از بانک فراهم شود و ضوابط بانک‌ها در این زمینه به‌صورت شفاف اعلام شود.
نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک تأکید کرد: مالک و مستأجر باید از ابتدا بدانند ملکی که قصد اجاره آن را دارند، تحت چه شرایطی امکان ثبت قرارداد دارد. حتی اگر سند ملک در رهن بانک باشد، باید مشخص شود که آیا مالک با توجه به مفاد قرارداد تسهیلاتی اجازه اجاره دادن آن را دارد یا خیر. تسهیلاتی که با هدف خانه‌دار شدن مردم پرداخت شده است، نباید به عاملی برای محدود کردن حقوق اقتصادی مالکان تبدیل شود.
وی ادامه داد: اگر بتوانیم شرایط قراردادهای رهنی و تسهیلات بانکی را شفاف کنیم، امکان ایجاد استعلام‌های سیستمی و ثبت قراردادها در سامانه‌های رسمی فراهم خواهد شد.
محرمی نمین با اشاره به گروه‌های متضرر از این وضعیت گفت: سه گروه اصلی از این شرایط آسیب می‌بینند؛ نخست مشاوران املاک که در حال حاضر امکان ثبت این قراردادها را ندارند و بخشی از درآمد آنها از بین رفته است؛ دوم مالکان که نمی‌توانند از حقوق اقتصادی ملک خود استفاده کنند و سوم مستأجرانی که برای اجاره واحد موردنظر خود و استفاده از خدمات مرتبط با قرارداد رسمی با مشکل مواجه می‌شوند.
وی افزود: وقتی مستأجر نتواند برای خانه موردنظر خود قرارداد دارای کد رهگیری دریافت کند، ممکن است ناچار شود به قراردادهای صوری روی بیاورد؛ برای مثال، برای استفاده از خدماتی مانند تعویض پلاک یا ثبت محل سکونت، با یکی از اعضای خانواده خود قراردادی غیرواقعی تنظیم کند و محل سکونت خود را به‌صورت صوری در منزل پدر یا سایر بستگان ثبت کند. این وضعیت نه تنها شفافیت ایجاد نمی‌کند، بلکه زمینه شکل‌گیری قراردادهای خارج از شبکه رسمی را نیز فراهم می‌کند.
نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک با طرح این پرسش که آیا آماری از تعداد مالکان متضرر از این محدودیت وجود دارد، گفت: سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اطلاعات مربوط به اسناد در رهن را در اختیار دارد و وزارت راه و شهرسازی نیز از مشکلات ثبت قرارداد این املاک مطلع است. اتحادیه مشاوران املاک بارها این موضوع را پیگیری کرده است. بنابراین این پرسش مطرح است که چرا با وجود اطلاع دستگاه‌های مرتبط از وضعیت املاک در رهن، امکان استعلام و دریافت تأییدیه برخط از بانک‌ها در سامانه‌های ثبت قرارداد پیش‌بینی نشده است؟
وی در پاسخ به این پرسش که آیا بانک‌ها مجاز هستند در تمام قراردادهای تسهیلات مسکن، بدون تفکیک شرایط، امکان اجاره دادن ملک را محدود کنند، اظهار کرد: بانک‌ها باید در این زمینه پاسخ‌گویی شفافی داشته باشند و به درخواست مالکان به‌سرعت پاسخ دهند. بانک‌ها نمی‌توانند بدون بررسی شرایط قرارداد، تمام املاک دارای سند در رهن را فاقد مجوز اجاره دادن اعلام کنند و باید وضعیت هر ملک را بر اساس مفاد قرارداد تسهیلاتی به‌صورت صریح مشخص کنند.
