۸ ابهام در طرح عرضه متری مسکن در بورس کالا

به گزارش بانک اول دولت به دنبال عملیاتی سازی طرحی تحت عنوان «عرضه متری مسکن در بورس کالا» است. در قالب این طرح قرار است منابع مالی مورد نیاز جهت ساخت مسکن با انتشار «اوراق سلف موازی استاندارد» از مردم جمع آوری شود. از اهداف اجرائی کردن این طرح «حفظ ارزش پس اندازهای مردم مطابق با تورم بخش مسکن»، «تسهیل سرمایه گذاری مردم در واحدهای مسکونی» و «تأمین مالی ساخت و عرضه مسکن» عنوان شده است.

هدایت منابع مالی خریدارن به سازندگان با عرضه متری مسکن

بنابر اعلام مدیر عامل بورس کالا و مسئولان وزارت راه و شهرسازی، در طرح عرضه متری مسکن ابزاری تهیه شده است که مطابق آن سبدی از مسکن در نظر گرفته شود و برای آن سبد یک شاخص تعریف شود. به این صورت که با مشارکت انبوه سازان بزرگ، افرادی همواره در بازار وجود داشته باشند که در ازای این شاخص، متراژ مشخصی از پایه مسکن را به مردم و متقاضیان تحویل دهند.

در این طرح سازندگان پروژه های ساختمانی مسکونی با انتشار اوراق سلف موازی استاندارد، ساختمان ها را به صورت بخش های حداقل یک متری به خریداران اوراق پیش فروش خواهند کرد و منابع مالی خریداران را در پروژه های خود به کار خواهند گرفت. در این اوراق یک سود حداقل و حداکثر سالیانه ای در نظر گرفته شده است که در زمان سررسید با مالکان اوراق تسویه صورت خواهد گرفت.

تعیین حداقل سود برای خریداران اوراق متری مسکن

طبق قرارداد تعیین شده در اوراق سلف موازی استاندارد، سازندگان مسکن متعهد خواهند شد که در دوره زمانی تعیین شده چنانچه خریدار به میزان یک واحد مسکونی کامل اوراق خریداری کرده باشد، واحد را به وی تحویل دهند و در صورتی که بخشی از یک واحد کامل مسکونی خریداری شده باشد معادل ارزش آن میزان را به شکل اصل به علاوه حداقلی از سود اوراق به وی پرداخت کنند.

مسائلی از قبیل مابه التفاوت ارزشی که به دلیل تفاوت ارزشی واحدهای اوراق به دلیل مواردی مانند طبقه، نور و کیفیت ساختمان شکل گرفته است به صورت کسر و اضافه اوراق (discount or premium) در زمان تحویل با مشتری حساب خواهد شد.

همچنین طبق کارکرد اوراق سلف موازی استاندارد در صورتی که خریداری مایل به فروش اوراق خود باشد، این اختیار را دارد که قبل از تاریخ سررسید، قرارداد را به شخص ثالث واگذار کند. در این نوع قرارداد خریداران می توانند در بازار ثانویه ای که در بورس کالا شکل خواهد گرفت، دارایی خریداری شده را به سایر متقاضیان قدیم یا جدید عرضه نمایند.

۸ ابهام در طرح عرضه متری مسکن در بورس کالا

این طرح مزایایی از قبیل جمع آوری سرمایه های خرد مردم برای ساخت مسکن و حفظ ارزش پس انداز مردم مطابق با تورم بخش مسکن را به همراه دارد؛ اما با اینحال ابهامات و سؤالاتی در رابطه با نحوه کارکرد آن وجود دارد که در ادامه آورده شده است.

نامشخص بودن هدف طرح

اهدافی که این طرح به دنبال آن است به طور دقیق مشخص نشده است. اینکه دولت در نظر دارد با این طرح تأمین مالی لازم برای عرضه مسکن را برای خانه دار کردن اقشار نیازمند را انجام دهد یا زمینه ای برای سرمایه گذاری صاحبان پس انداز در بخش مسکن را فراهم کند یا قیمت مسکن را کنترل نماید. بنابر هر کدام یک از این اهداف یا سایر اهدافی که می توان متصور بود، کارکرد طرح و آثار آن نیز متغیر خواهد بود. به عنوان نمونه در صورتی که هدف از ایجاد طرح، فراهم کردن زمینه سرمایه گذاری برای مردم در بخش مسکن باشد، آثار آن نیز می تواند بر اقتصاد متفاوت باشد و این سؤال پیش می آید که آیا ایجاد چنین شاخصی برای سرمایه گذاری می تواند برای اقتصاد مفید باشد، یا اینکه زمنیه سوداگری را فراهم خواهد کرد؟ در این صورت اهداف گفته شده با یکدیگر در تناقض خواهند بود.

رابطه بین شاخص مسکن بورس و بازار واقعی چگونه خواهد بود؟

مسأله دیگری که با مطرح شدن این طرح ایجاد خواهد شد این است که رابطه بین قیمت مسکن در این شاخص با قیمت مسکن در بازار واقعی و بیرون از بازار بورس چگونه خواهد بود و کدام یک قیمتِ رهبر و کدام یک پیرو خواهد بود. همچنین در صورت شکل گیری تفاوت قیمتی میان این دو چه مسائلی پیش خواهد آمد؟

ابهام در مسائل مالکیتی و حقوقی

بحث مالکیت، نحوه تحویل و به طور کلی مسائل حقوقی از این قبیل در زمان سررسید و تحویل واحدهای کامل شده مسکن به چه نحوی حل خواهد شد؟ به عبارتی دیگر پس از تکمیل واحدها، کدام مسکن به کدام مالک تحویل داده خواهد شد و تفکیک مالکیتی و مسائل مرتبط با کیفیت خانه ها چگونه صورت خواهد گرفت؟

عدم توجه به سازندگان غیررسمی و خرد

در این شیوه عرضه، فقط برای انبوه سازان رسمی، بزرگ و ثبت شده جایگاه تعریف شده است و جایگاه سازندگان غیررسمی مسکن، فعالان ثبت نشده و غیرشرکتی که به صورت سنتی اقدام به ساخت و ساز می کنند مبهم است. این در حالی است که برای شکل گیری رقابت، کفایت عرضه و یکپارچگی بازارهای مسکن و ایجاد نفع برای همگان نیاز است برای تمامی سازندگان جایگاه عرضه در این بازار تعریف شود. یکی از مواردی که می تواند به موفقیت طرح کمک نماید، حضور شرکت های سازنده دولتی است که مسأله انتفاع در آن جایگاه اصلی را ندارد. در صورت حضور این شرکت ها میزان عرضه در بازار افزایش می یابد که در صورت افزایش عرضه این اقدام می تواند چشم انداز آتی بازار مسکن را باثبات کند و مدیریت قیمت مسکن در کشور را محقق نماید.

ابهام در استقبال سازندگان بزرگ

از طرفی در این شیوه عرضه مسکن که انبوه سازان بزرگ اجازه ورود دارند، این سوالات مطرح است که آیا در شرایط کنونی، مشکل سازندگان بزرگ منابع مالی است که انگیزه ای برای پیوستن به طرح باشد؟ همچنین آیا سازندگان تمایلی به فعالیت شفاف و مشترک با سایرین دارند که سود خود را با مالکان منابع مالی به اشتراک بگذارند. در صورتی که سازندگان با این مسائل موافق نباشند استقبال از این طرح کم خواهد شد. در نتیجه این امکان وجود دارد در این طرح با عرضه کم اما تقاضای سرمایه‌ای (نه مصرفی و واقعی) مواجه شد که خود بر افزایش قیمت مسکن در این بازار دامن زده و به تدریج به بازار واقعی انتقال یابد.

تعریف نکردن ضمانت‌های لازم برای زیان‌های احتمالی طرح

ضمانت های لازم برای عرضه کنندگان و متقاضیان اوراق چیست؟ در صورت ورشکستگی و تأخیر در تحویل، خسارت های احتمالی طرفین چگونه تعیین و جبران خواهد شد؟

ناتوانی خانوارهای کم درآمد در تملک واحد کامل مسکن

با توجه به میانگین قیمت مسکن در تهران در صورت ثبات قیمتی (که البته بعید به نظر می رسد) افراد با حقوق سالانه متوسط تعداد سالیان بیشتری نیاز دارند که بتوانند اوراق یک واحد کامل مسکن خریداری نمایند. بنابراین این مسأله وجود دارد که در زمان عرضه مسکن های ساخته شده، افراد کم درآمد توان خرید یک واحد مسکن کامل را نخواهند داشت، لذا در صورتی که مالک چند متر از مسکن باشند، اوراق خود را به افراد سرمایه دار خواهند فروخت و لذا مجدداً مسکن نصیب سرمایه داران خواهد شد.

احتمال ایجاد معاملات سوداگرانه اوراق

در صورتی که محدودیت قیمتی برای شاخص تعریف شود، میان قیمت آن با قیمت بازار واقعی شکاف ایجاد خواهد شد و لذا تمایل به سرمایه گذاری در این اوراق کاهش خواهد یافت و هدف حفظ ارزش پس اندازهای مردم متناسب تورم بخش مسکن نیز محقق نخواهد شد. همچنین در صورت ایجاد محدودیت قیمتی برای اوراق، استقبال سازندگان و متقاضیان کاهش خواهد یافت. این امکان وجود دارد که در صورت شکل گیری بازار ثانویه برای اوراق عرضه متری مسکن در بورس کالا، معاملات سوداگرانه با هدف افزایش قیمت صورت بگیرد. مگر اینکه حد زمانی مشخص برای نگهداری اوراق تعریف شود و متناسب با نیاز تقاضای بازار به صورت دائم عرضه صورت بگیرد.