بازار مسکن سیاهچاله نقدینگی سرگردان/عرضه مسکن متناسب با قدرت خریداران هنوز اجرا نشده است

 به گزارش بانک اول موضوع مسکن و فرورفتن این بازار در رکود چند سالی است  احساس می شود و برنامه ریزی های کلان دولت ها هم نتوانسته است در این زمینه نقش خاصی ایفا کند. این در حالی است که در کلانشهرهایی مانند تهران تصمیم گیری شهرداری هم می تواند در چگونگی سرنوشت بازار مسکن تاثیر گذار باشد.

مدیر موسسه مطالعات شهر و اقتصاد در خصوص وضعیت بازار مسکن در کشور به خبرنگار اقتصاد آنلاین این طور می گوید: بازار مسکن از چند زاویه قابل بررسی است. که اگر بخواهیم کلی نگاه کنیم این ابعاد یا در بخش سیاست های عرضه قرار می گیرد و یا در سیاست های بخش تقاضا هستند.

علی اصغر بدری با اشاره به اینکه تقاضای واقعی مسکن ناشی از عواملی مانند رشد جمعیت، مهاجرت و ازدواج است، خاطرنشان کرد: در بازار مسکن تقاضا برای مسکن نگاه سرمایه دارای پیدا کرده است و هنوز جایگاه تقاضای واقعی که همان تقاضای مصرف کننده است شکل نگرفته است. 

این کارشناس مسکن این طور ادامه می دهد: در کشور نقدینگی سرگردانی وجود دارد که هر زمان در یک بازار سر در می آورد. گاهی این نقدینگی به سمت بازار ارز می رود، گاهی در بازار سکه و طلا خودنمایی می کند و به طور حتم همان طور که پیش از این به بازار مسکن رفته است و اگر درست مدیریت نشود باز هم به بازار مسکن خواهد رفت. 

وی تاکید کرد: باید دانست که مسکن برای نقدینگی سرگردان همواره یک سیاهچاله تلقی می شود و کسانی که در این بازار با دیدگاه سرمایه گذاری وارد می شوند مجبور می شوند که نقدینگی خود را در این بازار راکد نگاه دارند. همین وضعیت هم باعث شده است که تا کنون ظرف این سالهای اخیر بعد از اینکه قیمت مسکن روند نزولی پیدا کرد بسیاری از افراد متضرر شوند.

بدری در بخش دیگری از صحبت خود با بیان اینکه نقدینگی سرگردان از سال 1350 در اقتصاد ایران موضوعیت داشته است و دولت یازدهم توانست جلوی افزایش مهارگسیخته این نقدینگی را بگیرد، کنترل تورم و انضباط پولی در این سه سال را به عنوان یک نقطه قوت برای این دولت دانست و تاکید کرد: دولت در بخش مسکن بر اساس عرضه و تقاضا بر بازار مسکن مدیریت ندارد و به دلیل نبود تقاضای مصرفی معتقد است که باید جلوی صدور پروانه ساخت گرفته شود. اما این سیاست به تنهایی کافی نیست چرا که بخش زیادی از مصرف کنندگان مسکن قدرت تهیه مسکن را ازدست داده اند. به نظر می رسد اجرای سیاست های انگیزشی در بخش تقاضای مصرفی می تواند به رونق این بازار کمک کند.

وی اجرای سیاست های انگیزشی را عاملی برای جلوگیری از حضور سفته بازان در بازار دانست و اعلام کرد: با اجرای سیاست های ساخت مسکن، فعال شدن لیزینگ مسکن و ساخت مسکن برای افراد کم درآمد می توان به نحوی بازار را مدیریت کرد که مسکن فقط برای مصرف کننده تولید و عرضه  شود.

بدری با انتقاد از عملکرد شهرداری تهران در بخش مسکن،  نقش شهرداری ها در برنامه های عرضه مسکن را موثر دانست و تصریح کرد: در کلانشهر تهران، شهرداری ها در برخی مناطق برنامه ریزی درستی برای شهرسازی نداشته اند و همین هم باعث شد فقط درمنطقه 22 تهران 500 هزار خانه خالی روی دست مالکان باقی بماند. این در حالی است که در این سیاست گذاری و ساخت و سازهای بی رویه به طرح تفصیلی هم توجهی نشد. 

وی افزود: در این چنین مناطقی از شهرتهران سیاست گذاری ها به گونه ای پیش رفته است که عرضه و تقاضا با یکدیگر همخوانی ندارد. مشکلات دسترسی نداشتن این مناطق به مرکز شهر و تغییر الگوی سکونت در شهرها و قیمت بالای واحدها مجموعه عواملی است که می توان گفت امروز عرضه در این مناطق موفق نیست.

رییس مرکز مطالعات شهر و اقتصاد دیگر عامل تاثیر گذاری اصلی در بازار مسکن را انبوه سازان عنوان کرد و اظهارداشت: نحوه فعالیت انبوه سازان و تعامل این دسته از سازندگان مسکن با بخش های بزرگ مانند دولت ها تاثیر مهمی در بازار مسکن برجای می گذارد و به همین دلیل می بایست در سیاست گذاری های کلان مانع از پیش رفتن انبوه سازان به سمت رانت شد. همچنین باید با وضع مالیات بردرآمد انبوه سازان به گونه ای اقدام کرد که فضای بازار مسکن آرامش پیدا کند.