معمای تأمین مسکن و وام‌های سمی

  به گزارش بانک اول بازار مسکن چند سالی است در رکودی سنگین فرو رفته زیرا بسیاری از دهک‌های درآمدی به‌ویژه قشر کارگری که خیلی‌هایشان روزمزد هستند؛ یا حداقل‌حقوق را می‌گیرند و یا درآمدی کمتر از یک میلیون تومان در ماه دارند. حتی تصورش هم سخت است که با این میزان حقوق، چگونه می‌توان خانه‌دار شد؟ خانواده‌هایی که با درآمدهای زیر یک میلیون تومان، 50 درصد رقم کل را به مدت یک سال سپرده‌گذاری کنند، بعد از این مدت، ‌می‌توانند از وام مسکن 80 میلیون تومانی خرید مسکن استفاده کنند. سیاست تقویت مالی خریداران مسکن با روش‌هایی از جمله پرداخت وام، سال‌‌هاست در بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته به‌کار گرفته می‌شود اما با آنچه در ایران اتفاق می‌افتد، یک تفاوت چشمگیر دارد. در دیگر کشورها، وام مسکن در حدود 70 درصد از هزینه‌های خرید مسکن را برای متقاضی تأمین می‌کند. این درحالی است که در ایران با توجه به قیمت‌گذاری سلیقه‌ای در این بازار، پرداخت وام هم نمی‌تواند مشکل خانه‌به‌دوشی بسیاری از جویندگان خانه را حل کند. نه‌تنها رقم وام پایین است که بسیاری از وام‌گیرندگان از پس پرداخت اقساط ماهانه آن هم برنمی‌آیند. یکی از متقاضیانی که طعم هزینه‌های سنگین این اقساط را چشیده است، می‌گوید: «شما بگویید، یک جوان تازه‌کار یا کسی که درآمدش زیر خط فقر است، چطور می‌تواند از پس این هزینه‌های سنگین برآید؟»
انگار معمای تأمین مسکن در ایران، پیچیده‌تر از آن است که بخواهد با روش‌های ساده بانکی جوابی برایش پیدا شود؛ معمایی ‌که با زندگی عده‌ای‌ فرسنگ‌ها در زیر خط فقر، حتی از سخت‌ترین مسائل ریاضی هم فراتر رفته و از هیچ راهی قابل‌حل نیست؛ همان پازل پیچیده‌ای‌ که به زندگی هزاران جوان بیکار و کم‌درآمد گره سختی خورده است؛ زندگی جوانانی‌ که با حساب دو دو تا چهار تای همیشگی، هر طور شده می‌خواهند از شر هزینه‌های نجومی خانه‌های اجاره‌ای خلاص شوند. همان‌ زیرخط فقرنشین‌هایی‌که با هزار جور چاله اقتصادی بزرگ و کوچک، در حسرت خانه‌دارشدن بوده و برای استفاده از وام‌های میلیونی به بانک‌های شهر پناه می‌برند اما انگار در راه بازگشت از همین بانک‌ها، بارها در ذهنشان، به تمدید دوباره قرارداد اجاره‌نشینی با مالک فکر می‌کنند و مدام چرتکه می‌اندازند. حکایت خرید خانه در پایتخت برای قشر ضعیف و حتی افرادی ‌که زندگی متوسطی دارند، داستان تلخی از جیب تنگ و کوچک کارگران و طمع بالای فروشندگان است؛ حکایتی‌ قدیمی ‌که انگار با تسهیلات بانکی‌ها هم انتهایش ختم به خیر نمی‌شود و همچنان از گره‌های کور اقتصادی مردم برای گرفتن وام‌های میلیونی روایت می‌کند.

حتی وام هم خانه‌دارمان نکرد
این ‌روزها شهر پر شده از خانه‎‌های تاریکی‌که روی دست بسازبفروش‌ها مانده و مردمی ‌که همچنان برای خرید همین خانه‌ها از هیچ کوششی دریغ نمی‌کنند؛ از گرفتن وام و تسهیلات بانکی تا فروش اجناس و کالاهای ارزشمندی مثل طلا. حالا با این همه خانه خالی و آمار بالای اجاره‌نشینان شهر، انگار هنوز هم راهکارهای بانکی چندان مؤثر نبوده و حتی افزایش سقف تسهیلات بانکی تا 80 میلیون تومان هم نتوانسته عده‌ زیادی را خانه‌دار کند. حالا مسکن مانده و انبوهی از ناله‌های بسازبفروش‌ها، چراغ‌های خاموش خانه‌ها مانده‌اند و حساب‌های خالی خریداران، بازار فلج مسکن مانده و موجی از گله‌ها و بیکاری‌ها؛ بیکاری‌هایی‌که با خواب این ‌روزهای مسکن، دست هزاران کارگر و تولیدکننده را از بخش‌هایی همچون شیشه‌بری، جوشکاری و هزاران شغل وابسته به آن، بسته است. به قول مردم، «اگر مسکن رونق داشت و افزایش سقف تسهیلات بانکی می‌توانست کمکی کند، حالا خیلی‌ها می‌توانستند با داشتن حتی یک شغل هم خانه‌دار شوند و از پس قسط‌های سنگین این وام‌ها با چنین سودهایی برآیند.»

منوی بانکی؛ سپرده 40 میلیونی یا اوراق 11 میلیونی؟  
شاید استفاده از وام‌های میلیونی؛ وام‌هایی که حالا مدت‌هاست که سقفش 80 میلیون تومان از طرف بانک مسکن اعلام شده است، بهترین و کوتاه‌ترین راه برای خانه‌دارشدن در پایتخت باشد؛ کمک‌‌هزینه‌های بانکی‌ای که از دو راه مختلف برای خانه‌دارشدن، خبر می‌دهند؛ یکی سپرده 40 میلیون تومانی و دیگری، خرید اوراق 11 میلیون تومانی. در صورت استفاده از اوراق 11 میلیون تومانی، سود بانکی 17,5 درصد و برای بهره‌گیری از وام 80 میلیون تومانی برای خانه اولی‌ها با سپرده 40 میلیونی، سودی معادل 9,5 درصد به بانک پرداخت می‌شود.
انتخاب هر کدام از این‌ راه‌ها هم برمی‌گردد به توان مالی و حساب بانکی فردی که می‌خواهد از این مبلغ وام استفاده کند و همچنین، مدت زمانی ‌که شخص می‌تواند برای خانه‌دارشدن، تحمل کند. به گفته کارشناسان بانک مسکن، «اگر برای استفاده از وام 80 میلیونی عجله دارید، باید ابتدا سهم بانک را بپردازید. به عبارتی، بعد از خرید 11 میلیون تومان اوراق، می‌توان بدون کوچک‌ترین اتلاف وقتی، از این مبلغ استفاده کرد و وام گرفت.» اما بسیاری از متقاضیان ترجیح می‌دهند به‌جای خرید اوراق از سپرده‌گذاری استفاده کنند زیرا یکی از کارشناسان بانکی در گفت‌و‌گو با «وقایع‌اتفاقیه» توضیح می‌دهد: «تنها با یک حساب سرانگشتی معلوم می‌شود که با خرید اوراق 11 میلیونی درواقع فقط 70 میلیون تومان دست خریدار را می‌گیرد؛ موضوعی ‌که از همان ابتدا، رقمی بیش از 10 میلیون تومان ضرر را متوجه وام‌گیرنده می‌کند و از طرفی، میزان سود پرداختی به بانک، 17,5 درصد هم افزایش پیدا می‌کند.» اما علی حاتمی‌یزد، کارشناس بانکی در گفت‌و‌گو با «وقایع‌اتفاقیه» معتقد است: «متقاضی وام با پرداخت 10 میلیون تومان برای خرید اوراق ضرر نکرده است؛ رقمی را که باید در یک دوره 10 یا 12 ساله با سود سالانه 2,5 درصد می‌پرداخت، یکجا برایش محاسبه کرده‌اند.»

مشکلات دریافت وام با سپرده‌گذاری
سپرده‌گذاری برای گرفتن وام مسکن مشکلات خودش را دارد که بسیاری از کارشناسان مسکن هم به آن انتقاد دارند؛ قیمت مسکن در کلانشهرها فصل‌به‌فصل در حال افزایش است و به‌همین‌دلیل شاید بعد از یک‌ سال که متقاضیان، منتظر دریافت وامشان هستند، به قیمت افزایش هزینه مسکن برایشان تمام شود.یکی از متقاضیان در گفت‌و‌گو با «وقایع‌اتفاقیه» می‌گوید: «قیمت خونه سال‌به‌سال میره بالا، تا اون‌موقع دیگه این مبلغ وام به دردمون نمی‌خوره.» در میان مردمی‌ که ترس از گرانی خانه بعد از یک سال، دستشان را برای استفاده از وام‌های بانکی، بسته، افرادی هم دیده می‌شوند که این میزان سرمایه، یعنی 40 میلیون تومان سپرده در بانک، برایشان خیلی سنگین است؛ «اگه این همه پول اضافه تو بانک داشتم که حالا اجاره‌نشین نبودم.»، «کاش به اندازه جیبمون از ما می‌خواستن که تو بانک حساب باز کنیم.»، «همین ودیعه 40 میلیونی‌ای که متقاضیان باید یک‌ سال تو حساب بانک بذارن، خودش سود قابل توجهیه برای خود بانک.»
با این اوصاف، مردمی ‌که دخل‌و‌خرجشان با هم نمی‌خواند و شرایط سختی ‌که‌ بانکی‌ها برای دادن وام‌های چندین میلیونی، پیش‌روی مردم گذاشته‌اند، دیگر فرصتی برای خانه‌دارشدن حداقل‌بگیران نمی‌گذارد؛ کم‌درآمدهایی‌که برای خلاصی از دست هزینه‌های سنگین اجاره‌نشینی، باید به جای استفاده از تسهیلات بانکی، هر ماه پول بیشتری را پس‌انداز کنند تا شاید بتوانند برای روزهای کهنسالی‌شان، خانه‌ای ارزان‌تر و بدون نیاز به هزینه‌های سرسام‌آور وام‌ها، ردیف کنند.  

نروژی‌ها به مسلمانان، وام بی‌بهره می‌دهند
همین چند روز پیش بود که خبر ارائه وام حلال، بدون بهره، به مسلمانان نروژ، در فضای مجازی، جنجالی به پا کرد؛ خبری ‌که با هدف کمک به شهروندان مسلمان نروژی، از توانایی خرید مسکن این گروه حکایت کرد. به گزارش فارس، در صفحه اینترنتی این بانک آمده بود: «این وام برای افرادی خواهد بود که به دلایل مذهبی نمی‌توانند از وام‌های معمول در این کشور استفاده کنند. بر‌اساس گزارش‌های موجود، حدود یک هفته بعد از اعلام این خبر، حدود 300 هزار نفر از تمایل خود برای دریافت این وام خبر داده و با بانک مذکور تماس گرفته‌اند.» همین خبر کافی بود تا مردم از سودهای نجومی وام‌های داخلی گله‌مندتر شده و در اظهارنظرهای خود از رفتار منصفانه‌تر بانک‌های نروژی حکایت کنند.

سود وام مسکن را کم کنید
به نوشته وقایع اتفاقیه،‌ وقتی خرید مسکن با قیمت بالا و درآمد پایین مردم، تبدیل به یکی از دغدغه‌های پیچیده جوانان برای فرار از اجاره‌نشینی شد، دومین خبر افزایش وام مسکن در دولت یازدهم، به گوش خریداران خانه رسید؛ «تسهیلات صندوق پس‌انداز یکم برای خانه‌اولی‌ها، در دو بخش پرداخت می‌شود؛ اول گروهی که هم زوجین و هم غیرزوجین را شامل شده و تسهیلات آن ۸۰ میلیون برای تهرانی‌ها، ۶۰ میلیون برای مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت و ۴۰ میلیون تومان هم برای سایر مناطق است. گروه دوم هم زوجین که چندی پیش بانک مسکن، این تسهیلات را در این سه بخش برای آنها به‌طور خاص افزایش داد و به‌ترتیب براساس مناطق جغرافیایی به ۱۶۰، ۱۲۰ و ۸۰ میلیون تومان رساند.» تابستان همین امسال بود که ایسنا هم در گزارشی از تحقق وعده تک‌رقمی‌شدن نرخ سود تسهیلات وام مسکن از قول رئیس‌جمهوری، خبر داد و نوشت: «این اعلام روحانی، شامل تسهیلات صندوق پس‌انداز یکم بوده و وام‌های ۸۰ تا ۱۶۰ میلیون تومانی‌ای را که نیاز به سپرده‌گذاری دارند، شامل می‌شود.» در ادامه این گزارش آمده بود: «محاسبات نشان می‌دهند با سود ۹,۵ درصدی اختصاص‌یافته به وام‌های صندوق پس‌انداز یکم و بازگشت ۱۲ ساله، متقاضی وام ۸۰ میلیونی، ماهانه حدود ۹۳۰ هزار تومان قسط و درمجموع، ۵۴ میلیون تومان سود به بانک مسکن برمی‌گرداند. همچنین برای وام ۶۰ میلیونی، ماهانه حدود ۷۰۰ هزار تومان و سود مجموع ۴۰ میلیون تومان و برای وام ۴۰ میلیونی که اقساط نزدیک ۴۶۰ هزار تومانی دارد، سود کل ۲۷ میلیون تومانی تعیین می‌شود اما برای زوجین، تغییرات سود به‌این‌ترتیب است که متقاضیان وام ۱۶۰ میلیونی باید ماهانه تا یک میلیون و ۸۶۰ هزار تومان قسط پرداخت کرده و در مجموع، صد میلیون تومان سود بپردازند. همچنین وام ۱۲۰ میلیونی زوجین هم اقساط ماهانه یک میلیون و۴۰۰ هزار تومانی و سود مجموع ۸۱ میلیون تومان را دربرمی‌گیرد، درحالی‌که با ۱۱ درصد سود قبلی، سود مجموع وام ۱۶۰ میلیونی تا ۱۲۸ میلیون تومان و اقساط دو میلیون تومانی بود. برای وام ۱۲۰ میلیون تومانی هم باید تا یک میلیون و ۵۰۰ هزار تومان قسط و سود مجموع ۹۶ میلیون تومانی پرداخت و وام ۸۰ میلیونی هم قسط یک میلیون تومانی و سود نزدیک به ۶۴ میلیون تومان را شامل می‌شد.» به‌نظر می‌رسد استفاده از وام بانکی 80 میلیونی با استفاده از اوراق، با اینکه در مدت‌زمان کمتری مردم را صاحب خانه می‌کند اما با توجه به سود بالای آن، خیلی به نفع مردم نیست. به نظر عده‌ای از مردم، بهتر است فقط در صورت داشتن سپرده در بانک با توجه به سود پایین‌تر آن که حالا 9,5 درصد شده، اقدام به استفاده از وام مسکن کرد. در مقابل مردمی که معتقد هستند استفاده از وام با سپرده‌های طولانی‌مدت، سود بیشتری برایشان دارد، هستند کسانی که می‌گویند بانک مسکن باید سود وام مسکن با استفاده از اوراق را هم کمتر کند چون بعد از سال‌ها پرداخت قسط، با سود 17,5 درصد، هزینه زیادی، حدود دو برابر بیشتر از نرخ دریافتی وام، باید به بانک پس دهند؛ موضوعی که از نگاه خیلی‌ها اصلا توجیه اقتصادی ندارد. به گفته کارشناسان بانک مسکن، با خرید اوراق 11 میلیون تومانی‌ای که سود 17,5 درصد دارد، باید ماهانه یک میلیون و 300 هزار تومان، هر ماه به بانک پول پرداخت کرد که همین موضوع دریافت‌کنندگان وام 80 میلیونی را مجبور به پرداخت سالانه 15 میلیون و 600 هزار به بانک کرده و با یک حساب سرانگشتی، گیرنده وام بعد از 12 سال چیزی حدود دو برابر وام 80 میلیون تومانی باید به بانک پس بدهد، یعنی پس از پرداخت آخرین قسط یک میلیون و 300 هزار تومانی، دریافت‌کننده وام برای استفاده از وام 80 میلیونی، رقمی معادل 187 میلیون و 200 هزار تومان پرداخت کرده که باید به این رقم، 11 میلیون تومان اوراقی که در ابتدا خریداری کرده هم اضافه کرد؛ این همان داستانی است که مردم را از گرفتن وام مسکن منصرف و خریداران خانه را با ناامیدی بزرگی مواجه کرده است. اینکه این میزان سود، یعنی 17,5 درصد، روی کل 80 میلیون تومان حساب شده یا به ازای هر سال، از مشتریان سود گرفته می‌شود، قضاوتی سخت است؛ قضاوتی ‌که از نظر کارشناسان بانک، به‌هیچ‌وجه نباید به صورت دستی و ماشین‌حساب‌های خانگی، محاسبه شود و از طریق فرمول‌های بانکی و کامپیوتری، راه دیگری دارد.