وام های مسکن کارایی ندارد

 به گزارش بانک اول شورای پول و اعتبار در هفته گذشته با پیشنهادات مطرح شده از سوی بانک مرکزی مصوباتی در رابطه با وام مسکن داشت. در اهم این تغییرات تصمیم به افزایش مبلغ وام از طریق خرید اوراق در بورس گرفته شد و مبلغ فعلی وام به صورت انفرادی و زوجین برای هر نفر تا ۱۰ میلیون تومان افزایش یافت.

تا پیش از این متقاضیان وام بدون سپرده می‌توانستند از طریق خرید اوراق در بازار بورس و بر اساس مناطق جغرافیایی خود نسبت به دریافت این تسهیلات اقدام کنند. این تسهیلات به صورت انفرادی در تهران ۶۰ میلیون تومان، مراکز استانها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت تا ۵۰میلیون و سایر مناطق ۴۰میلیون تومان بود. همچنین برای زوجین نیز به ترتیب مناطق ۱۰۰میلیون، ۸۰میلیون و ۶۰میلیون تومان تعیین شده بود که با مصوبه اخیر شورا به ازای هر نفر تا ۱۰میلیون تومان اضافه خواهد شد.

وام مسکن کارایی ندارد

ایرج رهبر کارشناس بازار مسکن درباره تصمیم جدید بانک مرکزی به آفتاب یزد می گوید: این وام ها جذابیتی برای خریداران مسکن ندارد زیرا نه تنها سود این وام بلکه سررسید اقساط نیز بالا است از این رو حتی اگر مبلغ آن افزایش یابد تاثیری در جذب مردم برای استفاده از این وام ها نخواهد داشت زیرا علاوه بر سود بالا و بازپرداخت سنگین، مبلغ حدود 10 میلیون تومان نیز باید اوراق خریداری کرد که این نیز هزینه دیگری است. وی با بیان اینکه باید بانک مرکزی به جای ارائه وام خرید، وام تولید مسکن ارائه دهد، تاکید می کند: وام هایی که برای خانه دار شدن زوج ها تعریف شده است با توان مالی آنها مطابقت نمی کند از این رو وام های مسکن کارایی ندارد و حتی وام خانه اولی ها نیز موفق آمیز نبوده است. دولت برای خانه دار مردم یارانه ای را پرداخت نمی کند و بهره این وام ها بالا است اینکه فرد متقاضی باید 12 سال وام با مبلغ بالا پرداخت کند به خودی خود قدرت منع کنندگی دارد اما اگر نرخ سود کاهش یابد و سررسید اقساط کاهش یابد، تمایل برای بهره مندی از این وام ها افزایش خواهد یافت. 

این کارشناس مسکن بر این باور است سیاست گذاری اشتباه بانک مرکزی در تعریف نوع وام موجب شده تا مسکن با رکود مواجه شود و رکود موجود در مسکن با وام های موجود و افزایش 10 میلیون تومانی مرتفع خواهد شد . امروز استقبال کمتری از این وام ها می شود.

بر اساس آمارهای ارائه شده توسط وزارت راه و شهرسازی از مرکز آمار و بانک مرکزی قیمت مسکن بالغ بر ۵۰۰ درصد در دولت گذشته افزایش یافت. به طوری که قیمت مسکن از میانگین هر متر مربع ۶۵۰ هزار تومان در سال ۱۳۸۴ به ۳ میلیون و ۹۵۰ هزار تومان درسال ۱۳۹۲ رسید این در حالی است که از سال ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۶ قیمت مسکن حدود ۱۰.۶ درصد افزایش یافته است.

البته ناگفته نماند که با روی کار آمدن دولت یازدهم به دلایل مختلف از جمله کاهش نقدینگی و کم شدن قدرت خرید مردم بازار مسکن از رونق افتاد و دولت تلاش کرد با برخی از اقدامات از جمله وام به خانه اولی ها مسکن را از رکود خارج سازد که تاکنون موفق آمیز نبوده است با این حال اخیرا حامد مظاهریان معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده سال گذشته قیمت مسکن ۵.۶ درصد افزایش یافته و ۳.۷ درصد تعداد معاملات بالا رفته است که نشان می‌دهد بازار مسکن به سمت رونق مصرفی در حال حرکت است و برای اولین بار رونقی را تجربه می کنیم که با افزایش شدید قیمت روبه‌رو نیستیم.

60 درصد جامعه توان استفاده از وام مسکن را دارد

فریدون یزدانی کارشناس اقتصادی مسکن درباره تاثیر افزایش وام ها در خروج مسکن از رکود می گوید: برای اطلاع از تاثیرگذاری این وام ها باید به میزان اشتیاق مردم در بهره مندی از این وام ها نگاه کنیم برای نمونه از سال گذشته تاکنون 165 هزار نفر برای وام خانه اولی ها سپرده گذاری کرده اند از این رو تا پایان امسال که زمان واریز این وام به دریافت کنندگان است پیش بینی می شود بازار مسکن از رکود خارج شود اما نمی توان با قطعیت از این مسئله سخن گفت.

وی با بیان اینکه وام مسکن اگرچه سررسید بالایی دارد اما برای اقشار متوسط جامعه است، می افزاید: وام مسکن برای حدود 30 تا 40 درصد از جمعیت کشور کارایی ندارد زیرا این اقشار از جامعه توان پرداخت ندارد اما اقشار متوسط جامعه توان پرداخت ماهانه بالای یک میلیون تومان در ماه را دارند زیرا در حال حاضر این قشر از جامعه ماهانه بیش از یک میلیون تومان اجاره بها پرداخت می کنند به همین دلیل این افراد حاضر هستند این وام را پرداخت کنند و خانه دار نیز شوند.

یزدانی درباره رکود موجود در بازار مسکن نیز میگوید:در سالهی 86 و 91قیمت مسکن حدود 60 تا 70 درصد افزایش یافت که  این افزایش ها به دلیل سوادگری و سفته بازی عده ای رخ داد اما امروز فضای سفته بازی وجود ندارد که عده ای خانه خالی بخرند تا با خرید و فروش آن سود کلان به جیب بزنند امروز رونق مصرف خواهیم داشت زیرا تقاضای مصرفی در حال ایجاد شدن است از این رو پیش بینی می شود فضا برای رونق بازار مسکن در حال ایجاد شدن است اگرچه اکنون در رکود هستیم. در حال حاضر حدود ۳۵۰۰ میلیارد تومان در وام خانه اولی ها سپرده گذاری شده است. برآورد این است که ظرف یک سال آینده بانک باید دو برابر این رقم را تجهیز منابع کند و با اضافه کردن ۷۰۰۰ میلیارد تومان آن را به حدود ۱۰۰۰۰ میلیارد تومان به بازار مسکن تزریق کند. بنابراین می توان گفت توسعه پایدار به دور از شوک قیمتی در بازار ایجاد شود.ناگفته نماند که بر اساس تصمیم گیری جدید شورای پول و اعتبار رقم تسهیلات سپرده پس انداز مسکن یکم از ۸۰ به ۱۰۰ میلیون تومان افزایش یافته، بنابراین به هر زوج ۲۰۰ میلیون تومان تسهیلات تعلق می گیرد . 

اما با وجود تسهیلات ایجاد شده در بخش وام مسکن افراد متقاضی دیدگاه های متعددی دراین خصوص دارند. خانی کارمند درباره این وام ها می گوید: اجاره بهای یک واحد دو خوابه در مناطق مختلف شهر بین 3 تا 5 میلیون متغیر است از این رو حتی اگر سررسید اقساط این وام ها بالا باشد استفاده از این وام ها مقرون به صرفه است زیرا حداقل حس خانه دار شدن وجود دارد. به عنوان کسی که به دنبال خرید خانه هستم از این وام استفاده می کنم. اما در مقابل اصغری در این باره به خبرنگار ما می گوید: حس خانه دار شدن خوب است اما تصور اینکه بخش اعظم درآمدم را برای پرداخت اقساط بگذارم ، نگران کننده است از این رو ترجیح می دهم از این وام استفاده نکنم زیرا در کنار سود بالای آن اقساط سنگینی دارد. این در حالی است که دولتها برای خانه دار شدن مردم عموما طرح های متعددی دارند اما این طرح ها دراین به دلیل سیاست گذاری غلط دستگاه متولی همواره با اما و اگرهایی مواجه است که کمترین کارایی را برای خانه دار شدن مردم دارد.