طراحی وام مسکن «دوم»

به گزارش بانک اول ، با طراحی صورت‌گرفته برای تامین مالی خریداران مسکن در «بافت فرسوده»، صندوق پس‌انداز مسکن «دوم» تدارک دیده شده است؛ به‌طوری‌که اشکالات سه‌گانه وام «یکم» شامل قسط سنگین ناشی از طول کم بازپرداخت، سطح نرخ سود و مدت زمان بالای سپرده‌گذاری، در صندوق جدید رفع خواهد شد. در صورت تصویب این مدل، تیراژ پرداخت وام خرید مسکن از صندوق، دو برابر می‌شود. ۵ کانال مالی، نامزد تامین «منابع کمکی» است.

نواقص سه‌گانه صندوق پس‌انداز مسکن «یکم» با طراحی مدل راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن «دوم» برطرف می‌شود.ماحصل برگزاری نشست‌های کارشناسی بین متولی بخش مسکن، سیاست‌گذار پولی و بانک‌عامل بخش مسکن درخصوص راهکارهای رفع نقص از صندوق پس‌انداز مسکن یکم هم‌اکنون به طراحی مدل اصلاحی «پرداخت وام خرید مسکن در بافت‌های فرسوده شهری» در قالب «راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن دوم» منجر شده است.

این طرح که هم‌اکنون در مراحل نهایی بحث و بررسی قرار گرفته، قرار است با اثرگذاری بیشتر از وام یکم بر قدرت خرید متقاضیان مصرفی از سه مسیر «کاهش طول دوره پس‌انداز»، «کاهش مبلغ قسط ماهانه» و همچنین «کاهش نرخ سود تسهیلات»، رونق معاملاتی و ساخت‌وساز در بافت‌های فرسوده را تسریع کند. صندوق پس‌انداز مسکن دوم به‌عنوان «مکمل» صندوق پس‌انداز مسکن یکم که هم‌اکنون به متقاضیان خانه‌اولی در تهران تسهیلات خرید مسکن با سقف ۱۶۰ میلیون تومان(به زوجین) پرداخت می‌کند، عمل می‌کند. تسهیلات خرید مسکن «دوم» با «حذف شرط خانه‌اولی»، با هدف تحریک به ساخت وخرید مسکن در بافت‌های فرسوده ورونق معاملات ملک در محدوده‌های هدف نوسازی، پرداخت خواهد شد.  در حال‌حاضر تسهیلات خرید مسکن مختص خانه‌اولی‌ها از محل صندوق پس‌انداز مسکن یکم به دلیل وجود سه نقص عمده، در استطاعت‌ همه متقاضیان مصرفی خرید مسکن نیست؛ به‌گونه‌ای که بعد از فرا رسیدن موعد پرداخت تسهیلات خرید مسکن از محل صندوق پس‌انداز مسکن یکم به سپرده‌گذاران، به‌خصوص از اوایل امسال، مشاهده شد خروجی این صندوق (دریافت تسهیلات از سوی سپرده‌گذاران) به میزان ورودی آن(حجم ثبت‌نام‌کننده‌ها) نبوده است و در نتیجه اثرگذاری مورد انتظار را در تحرک‌بخشی به معاملات مصرفی از ناحیه تقاضای خانه‌اولی‌ها، برجای نگذاشته است.  در حالی که صاحب‌نظران اقتصاد مسکن به‌عنوان ضلع چهارم نشست‌های کارشناسی برای طراحی مدل اصلاحی وام خرید مسکن پیش از این بر ضرورت رفع این سه مانع عمده اعم از اقساط ماهانه زیاد، مبلغ سپرده بالا و همچنین طول دوره سپرده‌گذاری طولانی، تاکید داشتند، اکنون به دنبال آسیب‌شناسی‌های انجام شده در این نشست‌ها، متولی بخش مسکن، سیاست‌گذار پولی و بانک‌عامل بخش مسکن نیز با پذیرفتن این اشکالات، مدل اصلاحی و مکمل صندوق پس‌انداز مسکن یکم را در قالب صندوق پس‌انداز دوم طراحی کرده‌اند.

چهار تفاوت «صندوق دوم» با وام یکم

صندوق‌پس‌انداز مسکن دوم که مدل راه‌اندازی آن هم‌اکنون در مراحل نهایی بررسی و جمع‌بندی قرار دارد، با همان سقف‌های مشخص شده در دستورالعمل صندوق پس‌انداز مسکن یکم(پرداخت سقف ۱۶۰میلیون تومانی تسهیلات در تهران، ۱۲۰میلیون تومانی در مراکز استان‌ها و شهرهای بزرگ و ۸۰ میلیون تومانی در شهرهای کوچک) به زوجین، مشروط به سپرده‌گذاری زن و شوهر، در بافت‌های فرسوده پرداخت می‌شود، با این حال ضوابط اصلاح شده در قالب راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن دوم، دست‌کم چهار تفاوت عمده با صندوق‌پس‌انداز مسکن یکم دارد. درحالی که صندوق پس‌انداز مسکن یکم از ابتدا برای پاسخ به نیاز تامین مالی زوج‌های جوان و متقاضیان خانه‌اولی راه‌اندازی شد، در صندوق پس‌انداز مسکن دوم «شرط خانه‌اولی بودن» حذف و این تسهیلات به همه متقاضیان واجد شرایط اعم از خانه‌اولی یا دارای سابقه مالکیت، صرفا در محدوده بافت فرسوده پرداخت می‌شود.

دومین تفاوت صندوق پس‌انداز مسکن دوم با صندوق یکم در این است که در این صندوق«ایرادات سه‌گانه صندوق یکم» در قالب اصلاح «مدت زمان بازپرداخت»، «نرخ سود تسهیلات» و همچنین «مدت زمان سپرده‌گذاری» برطرف شده است؛ در حالی که‌هم اکنون متقاضیان دریافت وام خرید مسکن از صندوق پس‌انداز مسکن یکم در تهران باید حداقل برای یک سال مبلغ ۴۰ میلیون تومان برای دریافت وام انفرادی ۸۰ میلیونی سپرده‌گذاری کنند، مطابق با آنچه در مدل راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن دوم پیشنهاد شده، مدت زمان یکساله سپرده‌گذاری به ۱۰ ماه و در بهترین حالت به ۸ ماه مشروط به رعایت کف سپرده‌گذاری لازم(به‌عنوان مثال ۴۰ میلیون تومان برای تهران)، کاهش می‌یابد. همچنین نرخ سود تسهیلات مسکن یکم که هم‌اکنون در بافت‌های فرسوده ۸ درصد و در سایر مناطق شهری ۵/ ۹ درصد است در صندوق پس‌انداز دوم به ۷ درصد کاهش خواهد یافت، از سوی دیگر قرار است در صندوق پس‌انداز مسکن دوم، طول دوره بازپرداخت تسهیلات که هم‌اکنون برای وام یکم ۱۲ سال است به ۱۵ سال و در بهترین حالت به ۲۰سال افزایش یابد؛ با افزایش طول دوره بازپرداخت وام مسکن دوم به ۲۰ سال، مبلغ قسط ماهانه وام ۳۰ درصد نسبت به مبلغ قسط وام یکم کاهش می‌یابد؛ به‌عنوان مثال درحالی که هم‌اکنون مبلغ قسط ماهانه تسهیلات زوجین ۱۶۰ میلیون تومانی خرید مسکن در شهر تهران حدود یک میلیون و ۷۳۰ هزار تومان است در مدل صندوق پس‌انداز مسکن دوم، این مبلغ به کمتر از یک میلیون و ۳۰۰ هزار تومان می‌رسد.

تفاوت سوم صندوق پس‌انداز مسکن دوم با صندوق یکم، «پرداخت تسهیلات از محل این صندوق صرفا برای متقاضیان خرید مسکن در بافت‌های فرسوده» است؛ درحالی که وام مسکن یکم به متقاضیان خانه‌اولی اعم از متقاضیان خرید مسکن در بافت‌های فرسوده یا سایر نقاط شهری پرداخت می‌شود. چهارمین تفاوت صندوق پس‌انداز مسکن دوم با صندوق یکم، «افزایش ظرفیت تسهیلات‌دهی در این صندوق» است؛ درحالی که صندوق پس‌انداز مسکن یکم سالانه کمتر از ۱۰۰ هزار فقره تسهیلات، ظرفیت وام دهی دارد، ظرفیت وام دهی صندوق پس‌انداز مسکن دوم حدود ۱۰۰ هزار فقره خواهد بود که کمی بیشتر از ظرفیت صندوق یکم است. قرار است صندوق پس‌انداز مسکن دوم به‌عنوان مکمل صندوق پس‌انداز یکم، توان پرداخت تسهیلات خرید مسکن را در کل بازار تقاضای مصرفی به لحاظ فقره وام، به دو برابر برساند. راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن دوم نیازمند «منابع کمکی» است تا علاوه بر جمع‌آوری سپرده متقاضیان برای پرداخت سالانه حدود ۱۰۰ هزار فقره وام خرید مسکن در بافت‌های فرسوده، «تعادل منابع و مصارف» در این صندوق نیز حفظ شود؛ صندوق پس‌انداز مسکن به نوعی «خودگردان» و مستقل از خط اعتباری تلقی می‌شود که بخش قابل توجهی از منابع آن از طریق «سپرده متقاضیان» تامین می‌شود با این حال، در صندوق «یکم»، برای حفظ تعادل منابع و مصارف علاوه بر سپرده‌های متقاضیان، از محل استمهال ۱۰ ساله خط اعتباری مسکن مهر، «منابع کمکی» در اختیار صندوق قرار گرفت.

دو کانال تامین منابع کمکی در اولویت

ماحصل برگزاری جلسات کارشناسی درخصوص جزئیات مدل اصلاحی وام خرید مسکن، از سوی متولی بخش مسکن، صاحب‌نظران اقتصاد مسکن و مجموعه دولت و نظام بانکی به معرفی ۵ کانال «تامین منابع کمکی» برای راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن «دوم» منجر شده است؛ آن طور که مدیر کل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی به «دنیای اقتصاد» خبر داده است، از ۵ کانال نامزد شده به‌عنوان کانال‌های مالی تامین منابع کمکی صندوق پس‌انداز مسکن، دو کانال در اولویت قرار دارد که نسبت به سایر مسیرهای تجهیز منابع کمکی، استفاده از آن سهل‌الوصول‌تر و امکان‌پذیرتر است.  علی چگینی در این باره توضیح داد: افزایش طول دوره استمهال منابع برگشتی تسهیلات مسکن مهر از ۱۰ به ۲۰ سال، تخصیص منابع از محل بودجه عمومی، انتشار اوراق رهنی (mbs) از طریق بانک مسکن و خرید این اوراق توسط سایر بانک‌ها از محل بخشی از سپرده‌های قانونی سایر بانک‌ها، انتشار اوراق ارزی با پشتوانه منابع صندوق توسعه ملی و با پوشش ریسک افزایش نرخ ارز از سوی دولت و همچنین انتشار اوراق ارزی به پشتوانه مانده مطالبات بانک مسکن از وام‌گیرنده‌ها که در قالب تسهیلات طی سال‌های اخیر به متقاضیان پرداخت شده است در کنار سپرده‌گذاری ریالی از محل منابع صندوق توسعه ملی در صندوق پس‌انداز مسکن برای یک دوره مشخص، ۵ کانال اصلی برای تجهیز و تامین منابع کمکی صندوق پس‌انداز مسکن محسوب می‌شود.  درحال حاضر ۱۴۰ هزار میلیارد تومان مانده تسهیلات پرداخت شده از سوی بانک عامل بخش مسکن به وام‌گیرنده‌های سال‌های قبل به‌عنوان دارایی غیرقابل استفاده در زمان حاضر، وجود دارد که بانک عامل بخش مسکن می‌تواند به پشتوانه این مطالبات، اوراق رهنی منتشر کند؛ به این معنا که بخشی از این مطالبات قابلیت تبدیل به منابع نقد البته با استفاده از ظرفیت موسسات مالی خارجی را دارند؛ این درحالی است که تاکنون تنها در یک مرحله ۳۰۰میلیارد تومان اوراق رهنی از سوی بانک مسکن منتشر شده است.

حسین عبده‌تبریزی، اقتصاددان و مشاور مالی وزیر راه و شهرسازی معتقد است یک پیشنهاد برای تجهیز منابع کمکی صندوق‌های پس‌انداز مسکن این است که با کمک دولت، بانک عامل بخش مسکن مطالبات خود از وام‌گیرنده‌ها را به کشورهای خارجی بفروشد؛ به‌عنوان مثال بانک توسعه اسلامی حاضر است در این زمینه همکاری کند.  با این حال چگینی، مدیرکل اقتصاد مسکن، معتقد است در شرایط فعلی کم‌هزینه‌ترین و عملی‌ترین روش برای تامین منابع کمکی مورد نیاز برای تقویت منابع صندوق‌های پس‌انداز مسکن، «افزایش طول دوره استمهال منابع برگشتی تسهیلات مسکن مهر» و «سپرده‌گذاری ریالی صندوق توسعه ملی در صندوق پس‌انداز مسکن» است.

چقدر منابع کمکی موردنیاز است؟

گزارش «دنیای اقتصاد» از بررسی‌های انجام شده از سوی چهار ضلع نشست‌های کارشناسی(متولی بخش مسکن، سیاست‌گذار پولی، بانک عامل بخش مسکن و صاحب‌نظران اقتصاد مسکن) برای تدوین مدل اصلاحی صندوق پس‌انداز مسکن حاکی است، در صورت اصلاح مدل سپرده‌گذاری برای پرداخت وام و در صورتی که اصلاح به بهترین شکل انجام شود (نرخ سود ۷ درصدی، دوره ۲۰ ساله بازپرداخت و سپرده‌گذاری ۸ ماهه برای دریافت وام)، حدود ۱۰ هزار میلیارد تومان منابع مالی کمکی مورد نیاز است که البته بانک عامل بخش مسکن معتقد است این حجم از منابع مورد نیاز زمانی از اثرگذاری کافی و موردنظر برخوردار خواهد بود که به‌صورت یکجا و از همان ابتدا در صندوق پس‌انداز مسکن دوم قرار بگیرد. این درحالی است که در صورت اصلاح و اعمال حداقلی تغییرات در فرآیند سپرده‌گذاری در صندوق پس‌انداز مسکن دوم (نرخ سود بین ۷ تا ۸ درصدی، بازپرداخت ۱۵ ساله تسهیلات و سپرده‌گذاری ۱۰ ماهه به جای یکساله)حدود ۳۵۰۰ میلیارد تومان منابع کمکی مورد نیاز است.

صندوق پس‌انداز مسکن دوم علاوه بر آنکه با هدف ایجاد مسیر مکمل و رفع اشکالات سه‌گانه در صندوق پس‌انداز مسکن یکم، طراحی شده است به نوعی مکمل طرح مسکن «پیشگام» نیز محسوب می‌شود؛ طرح «پیشگام» با هدف ساخت و تامین مسکن در بافت‌های فرسوده شهری حدود یک هفته گذشته از سوی متولی بخش مسکن و رئیس‌جمهوری برای اجرای مدل جدید نوسازی در محدوده‌ها و محلات هدف، مورد توافق قرار گرفت و هم‌اکنون در مرحله بررسی پیش‌نویس «طرح اقدام» این طرح قرار دارد. طرح مسکن پیشگام به منظور حمایت از سمت عرضه و ساخت مسکن در بافت‌های فرسوده طراحی شده این ‌درحالی است که ماموریت تعریف شده در قالب صندوق پس‌انداز مسکن دوم، حمایت از سمت تقاضای مسکن برای خرید آپارتمان‌ در بافت‌های فرسوده شهری است.