آیا بازار مسکن در سال ۹۷ به تحرک در خواهد آمد؟

به گزارش بانک اول به نقل از تسنیم بازار مسکن از سال 91 وارد فاز رکودی شد و حجم معاملات کاهش محسوسی پیدا کرد. بعد از آن عرضه ملک در بازار کمتر شد و سرمایه گذاری در این بخش به سمت بازارهای دیگر رفت. هر چند از نظر برخی کارشناسان این بخش شرایط در این بازار به گونه ای بود که سوداگران از این بازار خارج شده بودند. اما حجم 2.5 میلیون خانه خالی لوکس حکایت از این می کرد که سوداگران بازار مسکن هم چشم طمع خود را به طور کامل از این بخش برنداشته اند.

در سال 96 با سررسید پرداخت تسهیلات بانکی خرید مسکن در قالب برخی طرح های یکساله سپرده گذاری، نشانه هایی از افزایش تقاضا در بازار شکل گرفت. اما متعاقب این موضوع بیشتر از آنکه حجم معاملات افزایش پیدا کند، قیمت ها از سمت عرضه کنندگان بالارفت. در برخی تحلیل ها علت این موضوع تمایل نداشتن عرضه کنندگان به فروش اعلام نشد. بلکه علت را در این می دانستند که فروشندگان نمی خواهند ارزش پول شان از بین برود.

با این حال با ورود متقاضیان در بازار مسکن که اغلب آنها مصرف کننده نهایی بودند، بسیاری اصرار کردند که این موضوع نشانه رونق در بخش مسکن است و رکود بعد از 5 سال به اتمام رسیده است. با این حال ابهامات فراوان در بخش مسکن حکایت از این دارد که چشم انداز روشنی در اواخر سال 96 برای فعالان این بازار بوجود نیامده است و رفتار محتاطانه از سوی فروشندگان و عرضه کنندگان شرایط را برای سال 97 با ابهام مواجه کرده است.

بخش مسکن به دلیل اینکه در فرایند تولید صنایع زیادی را درگیر می کند، به عنوان یکی از اصلی ترین موتورهای رشد اقتصادی عمل می کند. اما طی 5 سال اخیر به دلیل کاهش عرضه، بخش تولید نیز با افت همراه شده است. تنها در مواقعی که قیمت مسکن نوسان کرده است، صنایع وابسته به آن دچار شوک های مختلف شده اند. در نهایت هم طولانی شدن این روند به ناامیدی فعالان مختلف در این بازار منجر شده است و خوش بینی ها نسبت به سال 97 را نیز کاسته است. چرا که در صورت تداوم گرانی عرضه، صنایع وابسته نیز تحت تاثیر قرار می گیرند و انگیزه ها برای تولید کاهش پیدا می کند. در این صورت ابتدای چرخه که تولید است با کاهش مواجه خواهد شد و عرضه کننده نیز انگیزه اش برای عرضه ملک قدیمی و ساخت واحدهای جدید را از دست خواهد داد.

محسن عدالت خواه، کارشناس بازار مسکن یکی از دلایل ایجاد رکود در بازار مسکن را ناتوانی تقاضاکنندگان و خریداران می داند و معتقد است که تا هنگامی که این مشکل حل نشود نمی توان انتظار رونق در بخش مسکن داشت.

  وی با بیان اینکه سیاست های ایجاد رونق در بخش مسکن می بایست به سمت توانمند کردن متقاضیان حرکت کند، این طور می افزاید که حوزه مسکن بدون نیاز به بخش ارزی می تواند به عنوان موتور محرک اقتصاد کشور عمل کند. این بخش از اولویت بیشتری برای تحرک اقتصادی برخوردار است. وابستگی بیش از 100 صنعت کشور به این بخش سبب شده است تا ایجاد رونق در این بخش سهم بالایی از رونق اقتصادی کشور داشته باشد.

اتاق اصناف تهران در گزارشی با عنوان «چرا بخش مسکن از رکود خارج نمی شود؟» که در میانه سال 96 منتشر کرد به ریشه یابی تداوم رکود پرداخته است. در این گزارش تیرماه سال 92 زمانی است که بخش مسکن وارد فاز رکودی عمیق شد و از آن هنگام به غیر از یک یا دماه در همه ماه ها تورم نقطه به نقطه سالیانه قیمت مسکن از تورم نقطه به نقطه عمومی کشور کمتر بوده است. عمق رکود در ماه هایی طی این 4 سال به حدی بوده است که بازار مسکن تورم منفی را هم تجربه کرده است و کاهش قیمت نیز در بازار رخ داده است، که این وضعیت به ضرر سرمایه گذاران بخش مسکن منجر شده است.

این گزارش با گمانه زنی پیرامون اینکه آیا ممکن است در آینده شاهد رشد قیمت مسکن همانند دوره سال های 86 تا 91 باشیم، دلایل تداوم رکود مسکن را در چند 4 عامل خلاصه کرده است که شامل قیمت نفت، مازاد تقاضا، عامل نرخ سپرده و تسهیلات بانک می شود. البته این گزارش اشاره ای به عواملی همچون نرخ ارز نکرده است که از نگاه برخی صاحبنظران شرایط سایر بازارها همچون مسکن را نیز تحت تاثیر قرار داده است.

در گزارش اتاق اصناف تهران پیرامون نقش قیمت نفت بر رونق بازار مسکن آمده است که مقایسه ای میان دوره های رونق بازار مسکن و قیمت نفت بیانگر این موضوع است که هر گاه بازار مسکن در رونق به سر برده است، قیمت نفت در کف تاریخی خود بوده است. در توضیح این مساله گزارش اخیر می نویسد که قیمت نفت به عنوان موتور توزیع ثروت است و با کاهش این درآمد پول کافی در جامعه توزیع نمی شود و این وضعیت سبب می شود که با عدم بسط نقدینگی امکان افزایش قیمت مسکن از طریق افزایش قیمت نفت سلب شود.

دومین عاملی که در گزارش اتاق اصناف تهران به عنوان عامل تداوم رکود از آن یاد شده است موضوع عامل مازاد تقاضاست. بر این اساس با یادآوری یک دوره تاریخی گفته شده است که هر گاه موج افزایش قیمت بازار مسکن را فراگرفته است، شاهد افزایش ساخت و ساز در کلانشهرها بودیم. در حالی که این ساخت و ساز متناسب با تقاضا نبوده است و شاید زمینه انباشت خانه های خالی شده است. در این خصوص هم باید یادآور شد با توجه به افزایش تقاضا که از سال 96 شروع شده است تا هنگامی که عرضه این خانه های انباشت شده انجام نشود، موج افزایش قیمت ها بدون افزایش حجم معاملات می تواند ادامه پیدا کند.

نرخ بهره بانکی سپرده ها در سال های اخیر یکی دیگر از عواملی است که گزارش یادشده به آن می پردازد. در توضیح این بخش آمده است که نرخ سپرده در فاصله میان سال های 92 تا 96 روند کاهشی متناسب با نرخ تورم نداشته است. در آخرین مقطع در سال 96 با ایجاد نوسان در بازار ارز، فروش اوراق مالی با سود 20 درصد سیاست های کاهش سود بانکی در این سال را ناتمام گذاشت.

این گزارش می افزاید که نرخ سود سپرده بالای بانکی عاملی است که قدرت تحرک از بازارهای سرمایه گذاری همچون بازار مسکن را سلب کرده است. نرخ سودهای بالا سبب شد سرمایه گذاران وارد بازار مسکن نشوند.

گزارش اتاق اصناف تهران دلیل اینکه بانک ها به پرداخت سود بالا متمایل شده اند را نوعی بحران در شبکه بانکی می داند و نتیجه می گیرد که طی سال های گذشته ارتباط میان نرخ سود به سپرده های بانکی مدت دار و نرخ تورم قطع شده است. بر همین اساس در چهارمین بخش از این گزارش بحران بانکی به عنوان عاملی یاد می شود که بانک ها نتوانند تسهیلات متناسب برای خرید مسکن به متقاضیان پرداخت کنند تا از این طریق طرف تقاضا تحریک شود.

در این بخش آمده است که بانک مسکن از معدود بانک هایی است که توان پرداخت تسهیلات متناسب با شرایط متقاضیان را دارد و این حالت سبب شده است که بخش مسکن به یک بازار بزرگ نقدی تبدیل شود و این موضوع با توجه به قیمت مسکن شرایطی را بوجود آورده است که هر کس امکان ورود به آن را نداشته باشد.

با این شرایط در حالی که قیمت نفت ممکن است در آینده تغییر زیادی نداشته باشد و در حالی که قدرت خرید مردم حتی با وجود تسهیلات بانکی کاهش پیدا کرده است و از طرفی عرضه مسکن با مشکلاتی همراه شده است. می توان گفت با وجود افزایش قیمت مسکن که می تواند انعکاس دهنده نگرانی عرضه کننده ها قلمداد شود، امیدی به خروج از رکود بخش مسکن طی سال پیش رو وجود نداشته باشد.